猫总博客 https://catman.app/ 全球金融产品及非金融产品评测家，最贴近实际的移民、地产、基金、信托、银行户攻略创造者。 Sun, 21 Jun 2026 12:52:15 GMT https://validator.w3.org/feed/docs/rss2.html https://github.com/jpmonette/feed zh-CN All rights reserved 2026, 猫总 <![CDATA[一份完整的香港找换店及数字货币OTC指南（V2.0）]]> https://catman.app/境外银行/exchange https://catman.app/境外银行/exchange Thu, 25 Sep 2025 00:00:00 GMT

温馨提示

本文仅仅着重对香港的金钱找换行业的内容形式以及合法性进行探索，香港找换行业以及数字货币OTC行业目前存在较大争议，希望大家理性使用，尤其是海外房地产、基金、移民投资者一定要咨询当地律师该行为合法性之后再作决定。

香港找换行业发展历史

对于刚刚接触香港金钱找换店的投资者来讲肯定对这类在香港随处可见的店铺十分陌生。以为是仅仅为游客准备的兑换店，在如今香港大规模普及内地银联卡的今天此类店铺可能早该关停了，但为何街边到处都是？大部分人可能都误解了这些店铺的真实用途，他们主要是用于国际间的资金清算，在如今移动支付早就普及的中国大陆肯定没有此类实体店铺的需求，但是在涉及到资金进出海这一领域，找换店仍然有非常大的优势。
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香港找换行业是否合法？

看上去此类店铺十分粗糙，而且从事都是资金对倒对敲这样子不上台面的业务，很多人都会有个疑问，那就是这玩意究竟靠不靠谱？实际上大家放心，此类业务在香港均为合法业务，根据《貨幣兌換商條例》规定，任何人在香港经营货币兑换或汇款服务，无论是以店铺、网上、办公室、家居、或其他形式经营，都必须向海关关长申请牌照。
同时，按照《打击洗钱条例》，任何欲经营汇款及/或货币兑换服务(即打击洗钱条例所界定的金钱服务)的人士必须向海关关长(关长) 申领牌照。在没有关长发出的牌照情况下经营金钱服务，即属犯罪，一经定罪，可罚款100,000元及监禁6个月。根据《打击洗钱条例》，关长是有关当局，负责监管金钱服务经营者(即汇款代理人和货币兑换商)，监督持牌金钱服务经营者在客户尽职审查及备存纪录的责任和其他发牌规定的合规情况，以及打击无牌经营金钱服务。根据《打击洗钱条例》，金钱服务经营者被界定为金融机构。
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香港找换店的业务范围

实际上香港找换公司的业务范围主要分3种：外汇兑换、转账汇款、电子支付。部分找换公司由于隶属于相关集团，在持有相关牌照的情况下（比如持牌保險經紀公司）可以经营保险业代理等其他金融业务。但是主要的业务都是这三种，我们来详细讲解3种业务。

外汇兑换

就是全球主流货币的兑换，一般来讲只要是正常的27种货币均可在香港进行兑换。找换公司不仅可以支持澳元、加拿大元、欧罗、日元、纽西兰元、英镑、新加坡元、瑞士法郎、泰国铢及美元等主流西方国家货币的兑换，而且还可以支持人民币、港币之间的兑换。由于中港之间频繁的交易，人民币特快汇款以及港币特快汇款成为目前所有找换店的主流业务。

汇款转账

很多人一直很好奇为什么在如今银行业如此发达的情况下，很多在中国和香港的外贸公司却一直依赖香港的找换公司汇款？。没错，不仅是香港大陆的广州、福建、浙江等很多沿海省份的外贸公司也是长期依赖香港的找换公司进行汇款和收款操作。原因是很多对外贸易或者海量商品和设备采购的都是需要直接用到美元进行交易的，如果使用大陆地区的对公银行账户，外汇资金进出均需外管局审批，十分麻烦，所以大多依托找换公司通过"对敲"的方式委托汇给对方或者欧美公司如果有大量采购订单也是委托找换公司收款后结汇成人民币，虽然这类操作的合法性一直有争议，但是已经存在了将近40年了。在这个业务中，香港的找换店更像是一个"中转行"来帮助海内外贸易公司结售汇，全港的金钱找换行业支撑着香港5000亿美元的转口贸易。

电子支付

这类业务是从2015年开始兴起的，众所周知，传统找换公司都是依托票据进行业务操作的，十分麻烦，随着很多互联网公司开始进入金钱找换行业，很多公司开始了线上找换业务，但是由于一些合规的问题，人民币和港币互换这类敏感业务往往无法通过他们完成。一些跨境支付平台，比如Xtransfer、Panpay、万里汇、Pingpong、Lianlianpay 、泛付、Wise等等都有申请香港MSO牌照，他们其实也是找换公司，只是拿着牌照帮助一些外贸公司或者小型银行进行跨境清算。比如大家所熟知的众安银行就是使用Wise的通道帮助客户进行海外汇款服务，在实际上是利用Wise 的牌照进行了一次找换业务。
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安全指引

正所谓点位第二，安全第一，寻找安全的找换公司十分重要，我们为大家给出了一些重要建议。

尽量选择大牌公司

香港找换公司可以说是百花齐放，数量众多，小公司的点位价格十分亲民，但是我们建议新手一定要选择大的持牌公司。比如许氏、港丰、发达鸟等公司，内部有专业的人员可以指导。基本上就是找到闹市区招牌最大的找换公司。
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确认对方的找换牌照

目前所有找换公司都有海关颁发的牌照，都会贴在营业网点，一般开在市区的找换业者均会张贴在营业网点。如果没有或者无法提供，千万别进去。如果发生意外均可通过找换牌照进行司法诉讼。
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多预留一些时间确认到账

尤其是新手，进行大额找换务必在香港多居住几日，因为资金不可能很快入账，为了确保绝对安全，一定要多订几晚酒店，确保资金入账后再离开香港。

大额业务面对面交流，千万别贪图省事使用远程工具

如果涉及大资金业务，一定要本人赴港面对面交易，因为对方是陌生人，千万别在远程通过微信、WhatsApp、ZOOM等操作，即使是对方已经给了名片或者已经进行过多次业务，也要小心。

香港数字货币OTC业务（谨慎操作）

实际上很多人很疑惑，为何我们将这个业务的讲解进行了分离？原因很简单，随着《稳定币条例》通过，目前香港的数字货币OTC可操作性大大降低。过去，很多机构依赖香港的找换店的MSO牌照操作数字货币OTC，但是目前香港财库局明确场外OTC及找换店不得向公众提供稳定币兑换服务，未持牌经营或涉刑责。
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现存市场状况

随着《稳定币条例》的颁布，目前市场上所有的找换公司已经退出了数字货币相关的OTC，基本分为2股势力：
  1. 私人名义的OTC兑换公司顶风作案，只做和数字货币相关的兑换业务，不做其他的非相关业务。
  1. 注册持牌交易所，如Hashkey等，需要有海外身份做KYC并且有极其严格的AML，基本无法操作。
其中前两种公司是我们一半可以在街边上碰到的无门槛OTC，而第三种注册持牌交易所，虽然也可以实现数字货币变现，但是有非常严格的KYC及ALM要求，目前大部分私人名义的OTC兑换公司有可能也依赖找换公司拓展业务，但是请注意，他们不是找换店，也无法提供任何交易票据。

《稳定币条例》带来的影响

香港的《稳定币条例》已于2025年8月1日生效，禁止未经许可的实体在港提供稳定币的OTC。因此，大部分街边"找换店"因其未能取得"许可提供者"的牌照而需要暂停或停止经营稳定币兑换业务。然而，少数找换店可能仍私下进行交易，但仍存在法律风险，且公众通过此类渠道购买稳定币需自行承担风险。
  1. 找换公司不再提供找换后的票据给客户，意思是OTC属于私下交易不受MSO牌照保护，投资者如果拿到资金后发生问题如香港账户冻结等问题需要自行处理。
  1. 很多找换公司目前只提供现金OTC规避冻卡，但是在香港大额现金存入银行很容易触发银行风控造成很多不可控的因素，同时携带现金离港也受12万港币的管制。
  1. 香港的很多大型银行金融机构，以此条例为基础，封杀数字货币OTC，很多投资者的银行账户因为频繁OTC出现了冻结的情况。

香港数字货币OTC总结

目前香港的数字货币OTC显然是大幅收紧，虽然并不像大陆那样完全禁止，但是目前的状况显然对于很多希望前往香港做OTC的玩家来讲无疑是增加了很大的风险。如果选择无牌私人公司私下对敲面临的冻卡和现金处理问题异常复杂，而如果选择合规交易所，则需要面临非常高的开户门槛和反洗钱，因此这条路实际上已经向普通投资者关上了大门。

找换公司的应用范围

实际上，香港找换公司不是万能的，其所出资金大多没有资金来源证明，因此在实际的境外资产配置中的用处已经非常少了，几乎无法用于任何有 KYC 和 AML 的投资，其中贸易居然是大头。为此我们特别整理了一张表格，告诉大家哪些发达国家的哪些资产可以接受此类资金：
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港澳
美国
加拿大
澳洲
英国
欧盟
日韩
银行
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基金
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信托
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地产
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投资移民
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证券
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外贸
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如今这个世界早就不是那个全球资本自由流动的黄金时代了，找换公司的资金基本都只能在外贸货款进出、少数东亚国家的资产配置等领域流通。

外贸货款进出

没错，一切出乎意料，香港找换店的最大的客户居然是外贸公司，实际上由于目前中国传统银行在进出口贸易上的严格管制，中国做进出口贸易的商家基本都用过找换公司或者类似的线上平台服务，尤其是一些出口加工业庞大但是法治意识薄弱的地区干脆直接用起了非法的地下钱庄。但是这并不属于海外投资范畴，因此仅仅略作讲解。

少数东亚国家的资产配置

钱庄这个东西，要让欧美承认其合法性是极其困难的，而恰巧整个亚洲地区都有使用钱庄的历史，因此在资金审查上尚未贯彻欧美那一套非常死板的流程。也有如东南亚地等不发达地区，他们的银行体系十分落后，基本都是可以接受来自香港的找换资金。
但是新加坡确实一个特例，作为一个完全想要靠欧美吃饭的国家，新加坡的在金融合规上居然是朝着欧美靠拢的，因此才有了2023年新加坡反洗钱风波。

找换行业的局限性

无论是普通的找换店还是数字货币OTC业务，本质上都是利用两种资金池进行资金对倒对敲的行为。很多人以为从此以后就可以实现自由的人民币出海或者数字货币的无限制出入金，然而大家都想的太简单了。因此无论是找换公司还是数字货币OTC出来的资金都会有一个致命的风险那就是没有资金来源证明和完税证明。在如今中西方金融业体系均在不断加强合规的背景下，以上所述的业务可以说在投资移民、境外资产配置、私募股权、信托等诸多领域有着极大的局现性，资金被冻结、没收的案例可以说是数不胜数。
所以有海外资产配置或投资移民需求的投资者，在使用香港找换公司之前，一定要与专业律师提前确认自己所投资的项目是否可以接受此类资金。

来自西方发达国家的压力

没错，第一个向香港的这些找换店和数字货币兑换商发难的居然是西方发达国家，自从中国投资者开始成为西方发达国家投资移民及房地产的主流客户之后，随之而来的就是非法资金的涌入。早在2015年以前，很多从香港出来的资金基本可以无审查进入欧美的银行体系，但是由于香港找换公司实际上对于资金的审查非常宽松，只要是银行转账的资金就直接放马过去，所以导致大量中国的非法资金通过香港进入全球各地。
时间到了2024年，大部分香港找换公司出来的资金由于没有资金来源证明和完税证明，因此从他们手中出来的资金应用范围非常有限，几乎无法用于任何海外发达国家的投资移民。
不仅如此，各个发达国家和地区也在积极打击本土利用资金池对倒对敲的本土钱庄，2023年澳大利亚针对长江换汇及全国的中资背景钱庄实施大规模突击。
https://www.sbs.com.au/language/chinese/zh-hans/article/what-do-we-know-about-changjiang-currency-exchange-alleged-money-laundering-scheme/4us3rdu7a
而美国，作为西方发达国家反洗钱的先锋，更是将资金对敲列为非法犯罪行为，以严格监管著称的SEC更是拥有长臂管辖的"铁拳"。无论是赵长鹏的币安还是各类前来购房或投资移民的华人投资者可以说都被美国政府狠狠锤过。
即使是号称"金融自由"的新加坡在2023年开始也在疯狂打击地下钱庄业务，对曾经使用过对敲业务的投资者实施了冻结和没收。
涉为跨国犯罪团伙洗钱 财亚两董事被捕 逾1.6亿元资产被冻结 | 联合早报网
说白了，大部分西方发达国家不认可香港的金钱找换服务。

来自中国大陆的压力

没错，早期的香港找换公司一直都是中国境内投资者将资金转移出去的主流通道，香港一直是人民币的中转站，而这个中转站不仅仅承载着中港两地大量的贸易中转也成为很多内地居民将资金转移到海外的通道。
而到了2023年，缅北电诈份子开始崛起，大量境外的非法资金开始通过香港涌入中国内地，其中不少资金都是通过找换公司的户口进行中转，导致大量找换公司的账户被"污染"，许多通过找换店汇款到境内的客户纷纷被冻结，而且由于中港两地司法的隔离，想要解除冻结几乎遥遥无期。
为此，所有的香港找换公司目前都对来自中国大陆的居民实施实名制并且都会记录客户的身份信息、中国大陆和香港银行账户的信息。
从最近的的结果来看，中国大陆官方对于香港找换店的态度是：在香港地区虽然找有资质的找换店换汇是合法的，但因涉及境内的法币兑换，因此仍然会因属地管辖而被内地查处，加之如果有涉案资金流入，公安机关仍然有权进行调查。

来自本港银行和财富管理机构的压力

即使是在香港，很多外资银行也是不认可找换公司的资金，尤其是汇丰、渣打、花旗这些有大量跨国业务的外资行，对于此类资金对敲业务也是极其敏感的，因为他们作为跨国国际投行，要求遵循最高的反洗钱标准。尤其是汇丰银行，基本都是账户冻结的重灾区，其中不少客户都是在使用香港的找换店大额入账之后被冻结的，即使提供合法的找换公司的汇款单据，也无法解冻。而找换公司本身也会给你推荐一些资金审查较为宽松的中资银行或本地银行。
而香港的财富管理机构也基本抛弃了此类找换公司来作为资金桥梁，因为他们不少客户的最终投资方向都是欧美发达国家的地产、基金、移民等项目，很多项目都是由极其严格的资金来源追溯或客户身份KYC，使用找换店会造成客户资金污染，因此在高净值客户领域，找换店很难有用武之地。
到了 2026 年由香港汇丰领头开始对中国大陆居民的开户审查风波更是收紧了对于中国大陆居民的开户要求，以防止一些账户被用于洗钱等非法活动。
https://www.cls.cn/detail/2232480

资金二次污染风险

找换公司实际上经营的业务其实不仅仅有资金找换，而且也有一些我们不为人知的业务，尤其是在2020～2022年香港对外封锁的期间，大量找换公司由于业务下滑不得已"另谋出路"，其中不少找换公司参与了线上博彩业务、电诈业务的资金清算。仅2023年香港警方就拘捕了大量的找换业者，其中不少人涉及黄赌毒。而震惊全港的JPEX案件中，诈骗资金就是通过找换店进行洗白后汇往海外的。
https://www.sinchew.com.my/news/20230918/international/4993615
这也解释了为什么很多香港人使用找换公司汇款到中国大陆之后，发生了大量账户冻结的情况，因为些找换公司的银行账户很早就已经被中国大陆警方列为黑名单了。
而资金对敲这个行为本身在西方发达国家眼中就是不合法的行为，很多资金明明干净的投资者在找换店里过了一遍之后，反而让自己的"白钱"成了"脏钱"。

《稳定币条例》新规的冲击

正如我之前所说的，香港的数字货币其实有很大的争议，不仅仅是因为数字货币OTC在香港不归香港海关管理也不归香港证监会管理，更是因为此类兑换在一定程度上和中国大陆对于数字货币的高压管控有着纠缠不清的关系。很早之前foresightnews就表达了对此类交易的担忧：
随着2025年8月1日的《稳定币条例》出现，找换店已经彻底和数字货币OTC说拜拜了。

来自香港自身国际地位下降的压力

2023年12月，美国国会众议院外交委员周通过《香港经济贸易办事处认证法》草案，随着中国和西方社会尤其是美国的地缘政治冲突不断加深，香港的国际金融中心地位可以说是受到了极大的冲击。高净值客户大量出走香港、外资企业纷纷撤离以及中港对外出口贸易的下跌都导致现有情况下找换公司失去了很多重要的对公对私客户，行业遭受重创。实际上找换店的兴盛几乎是和香港的国际地位息息相关，如果没有国际金融中心这块牌子的支撑，香港找换行业是难以为继的。

大湾区一体化金融体系建设的直接竞争

细心的朋友们可以发现香港中银、工银亚洲等中资银行早就开始推出可以兼容国内银联二维码的支付体系，同时大量的内地业务比如楼宇贷款办理都十分迅速，基本上过去需要找换公司兑换资金的应用场景被大量替代，尤其是在外贸、内地消费两个大头领域，找换公司的角色可能会在未来的几年中被逐渐替代。

现金中的黑钱问题

很多投资者因为听信中介的现金安全论，认为换现金最为"稳妥"，从而大量兑换港币或美元现钞。殊不知，目前香港的银行内均有大额现钞报备机制而且所有银行验钞机均有冠字码识别对照系统。该系统可以有效对黑色、灰色收入进行精准打击，并且每年港府都会对部分涉案资金或可疑资金进行大数据标注，如果不小心在兑换的现钞中混入涉及赌场黑钱、抢劫等资金，存入银行的瞬间即可被机器识别，轻则没收，重则会追究刑事责任，到时候追悔莫及。

无牌照找换

这可能是香港目前找换行业最大的问题，由于大部分游客以及投资者对香港找换店的牌照机制并不熟悉，盲目听信熟人介绍，导致直接被拉去无牌找换店进行资金兑换。无牌找换店风险很大，很多都有黑社会背景。而目前海关也有明确要求，找换店牌照必须悬挂在店铺醒目位置，供消费者查看。
牌照上一般有序列号，大家可以直接在此处查询：

信息泄漏风险

这可能是目前香港找换店行业内最大的问题，2012年之后，香港找换店对所有的客户均采取实名制，交易前必须提供实名制信息。到了2023年，目前人民币兑换要求客户本人香港银行账户、客户本人中国银行账户、客户港澳通行证三证必须相同，同时部分找换公司要求提供境内银行卡资金流水。如此繁多的证件资料提供，对于很多国内高净值客户来讲是一个很大的挑战，最要命的是这些身份信息资料是由每个找换店自行保管，并无统一信息收集平台。
在香港方面，由于目前香港法律针对找换店行业的信息保密要求十分模糊，远远不及银行、证券、保险、信托方面完善。所以对于用户信息的抽查无需任何司法授权，这对于很多高净值客户来讲是一个非常大的问题。

总结

香港找换店作为中港两地资金交流的重要渠道在目前的环境下仍然是一个重要的资金互换渠道，去过新加坡、北美、澳洲的投资者都知道，想要找到一个类似香港这样能够拥有合法保障、宽松自由的资金进出渠道是几乎不可能的，即使到今天，香港在外汇的出入管制上仍然是完爆新加坡的。在业务严重缩减的今天，香港的找换公司仍然是很多投资者的选择。
但是正如我之前所讲，香港的找换店实际上在高净值客户海外资产配置领域几乎没有了用武之地，伴随着西方国家不断加高反洗钱大墙的背景下，其最后所获的资金几乎很难投入投资移民、房地产、信托等诸多领域。只能在东亚地区以及国际贸易中勉强糊口。

常见问题（FAQ）

这些问题在搜集自网友，解答大家的部分疑问。

汇款后店铺没有给我资金怎么办？

首先，一定要确认你找的是正规找换公司，否则就没有下面的操作。
第一步确认是不是银行原因或者休息日，汇款无法正常到达，香港银行大额汇款效率低很正常。
第二步是去找换公司问一问，并咨询银行，是不是有什么问题，99.99%的问题基本都能在这一步解决。
如果超过72小时没有入账，或者发现对方失联，马上向香港警察报警。请注意就算你手里的资金或数字货币是赃款，对方也无权没收，能没收你资金的只有香港警方。千万别被对方吓到弃款逃离。

为什么香港找换公司只能使用港澳银行卡收款，能否直接打款到我的其他境外银行？

理论上是可行的，只要提供完整的境外银行账户均可，但是我们不推荐大家打款到欧美、新加坡的银行账户主要有以下理由：
  1. 汇款时间非常长，一旦发生无法入金、汇款冻结等突然状况，投资者根本无法处理；
  1. 美国、加拿大、澳大利亚、新加坡等发达国家及地区对银行接收境外资金均有严格的审查，一旦银行要求提交资金来源证明或者完税证明，投资者无法应对，只能找律师。很多国家银行都是先冻结后没收的形式（尤其是美国）。
  1. 即使资金安全进入，不排除未来在某些特定时刻发生秋后算帐的情况。
而香港银行账户有个优点，那就是如果资金无法入账会被退回，最严重的顶多退给你一张支票然后关户，相对其他发达国家搞先放进来再没收或者玩秋后算账那一套仍然友好很多。

在香港使用找换店或OTC商家是否有法律风险？

这是一个极其复杂的问题，因为香港的找换公司都是持牌商家，在香港属于合法经营范围，即使是人民币和外币的兑换在香港也是合法的，香港目前也是最大的离岸人民币集散地也是借此实现的。但是对敲换汇该行为由于涉及违反中华人民共和国外汇管理条例》，中国政府也对地下钱庄从不手软，因此一直有很大争议。为此，我们特地咨询了一位律师出生的找换店商家，他给出的解释如下：
中国的外汇管理条例早在80年代就存在，但是从1980年代至今，中和海外包括港澳台的很多外贸投资都是依靠这类找换公司来实现的，早期的香港找换店甚至是直接开到深圳的，重点服务对象都是港澳台及海外商人，因为当时中国银行体系几乎没有。资金进出全靠两地资金池对倒对敲，因此几乎所有的广州地区的生意人都在频繁使用香港找换公司做外贸、投资建厂，直到今天香港的找换公司仍然在为他们提供服务。理论上这些对敲换汇都是属于违法行为，但是如果真要抓，可能要把整个广东省改造成监狱。
但是我们也在实际过程中发现，被冻结的账户基本都是中国国内账户，并且都是当地公安机关冻结，主要是将香港的资金汇款到国内导致了冻结。
但是随着《稳定币条例》的出现，很多人的香港银行账户因为长期数字货币OTC出现了冻结的情况，并且是属于涉案冻结，而不是销户退款之类的操作。因此我们强烈建议大家不要使用香港的银行账户接受OTC资金。

合规的交易所出金是否会受到影响？我是否可以通过他们出金？

目前香港的合规合规交易所均可以在SFC上查到列表：Lists of virtual asset trading platforms
他们的交易不会受到影响，可以正常出金，但是请注意，所有在港合规数字货币交易所均要求投资者具备非大陆的海外身份，并且严格执链上反洗钱制度，因此大部分中国数字货币投资者不能也不敢找他们做OTC出金业务。

为什么香港找换公司一般只给美元或港币？是否有其他外币？

虽然找换公司支持兑换其他货币，但是由于本港地区外币汇款有诸多不便，汇款时间长，而且会有汇率纠纷，因此一般都只能汇港币、美元、人民币（离岸）给客户，让客户自行操作兑换，除非是指定的特快汇款到一些特殊国家的银行账户会使用对应国家的制定外币。

为什么香港找换店要收集我的个人信息和银行流水？是否会造成隐私泄漏？

根据香港目前《货币兑换商条例》，所有的香港找换公司都是要审核客户的身份信息、资金流水，找换店一旦收到黑钱，也是会受到法律制裁的。尤其是在如今境内外电诈、赌博猖獗的年代更是要谨慎，因此身份信息基本是每个店铺的大额资金业务的必备，而银行流水也是最近的附属审查产物，严格的大型找换集团都是要求人、证、卡三样都是同名的。至于是否会造成隐私泄漏，这个就是见仁见智了，有些找换店确实存在倒卖客户信息的行为。如果确实是资金充足身份尊会的客人，可以找持有找换牌照的大型财富管理公司操作业务，但是收费确实贵一点。

为什么找换店里也兜售保险和理财产品，是否可以购买？

香港的金融业是可以混业经营的，找换公司只要持有合格的香港保险牌照是可以向客户推销保险的。但是一定要想清楚你来的目的，如果看不懂，或者不知道就直接拒绝即可，千万别被高息理财和保单诱惑，谨防发生财产损失。

为什么找换店给我的银行账户都是私人账户？是否可以兑换公户资金？

这是正常现象，香港所有的找换店提供的人民币账户都是国内私户，但是也有提供对公账户找换的找换公司，但是点位很高，而且有很高的审查门槛。

为什么我的中国银行账户发生了限额？

很多刚刚出境的朋友们可能会发现，自己的银行账户被限制大额转账，原因有以下几个情况：
  1. 受到2021年的断卡行动影响，很多人的转账额度被限制在20万人民币以下，只需要去银行柜台提升额度即可；
  1. 部分银行对在海外的使用海外IP的客户实施转账限额，需要反向回国线路才可以恢复正常额度；
  1. 客户因为司法原因被限制消费、转账等。
前2种还可以处理，但是第三种基本无解，只能在出发前仔细检查。

新加坡也有类似找换公司，请问和香港是否一样？

请注意，新加坡没有政府颁发的找换店牌照，资金对敲在新加坡属于非法行为。我们也不建议大家使用香港的找换公司直接汇款到新加坡银行账户，因为自从新加坡彻查洗钱案后已经将此类行为定性为非法行为。而在新加坡牛车水，很多细心的朋友们发现，牛车水的汇款公司很多都是和香港的找换公司同名（很多都是侵权的）比如：许氏、牛记等。其实里面的员工很多都是从香港到新加坡的前找换公司老板。
但是从2022年开始，中国大陆收紧了这些汇款公司的账户，原因是新加坡的银行体系内混入了大量来自东南亚贩毒、电诈、走私份子的资金。尤其是从新加坡汇款到中国大陆更是禁忌，甚至还让新加坡政府插手，一段时间内禁止了新加坡对中国的汇款。

澳门是否有类似香港的找换公司？

有的，澳门有很多找换公司，其业务几乎和香港的一模一样，比如瑞昌銀號、亞洲兌換、葡京找換等，但是由于澳门的找换公司规模非常小，而且澳门的银行服务特别烂，几乎不会有人去澳门兑换大额资金。同时，澳门的找换店有不少和当地的叠码仔合作，账户资金有非常大的涉赌风险，我们不建议大家去使用。

什么情况下会发生冻卡？如何避免冻卡？

这是个难以回答的问题，我可以明确告诉大家，冻卡是找换行业的顽疾，目前尚未有明确的解决方案。但是如果仅仅是使用法币兑换，不涉及数字货币OTC基本上不会出现冻结你的香港银行的情况，冻卡的情况基本都是使用找换店将境外资金对敲到了国内银行卡，或者说直接让找换公司将资金汇往欧美、新加坡等一些具备严格ALM的境外发达国家银行账户。
目前大陆地区的冻卡行动要持续多年，所以大家千万别尝试。而新加坡、美国、加拿大银行卡被冻结更是可怕，基本都是需要依靠律师才能解决，而且拿回钱希望渺茫。
而使用香港OTC的朋友们一定要注意，目前香港很多银行均遵循《稳定币条例》在严查OTC，部分大行如汇丰银行或招商银行香港分行直接表明不支持数字货币相关交易。
而很多北美的朋友们也发现，美国的金融监管体系存在一个非常大的问题就是"秋后算账"。很多从香港过来的资金躺在美国的银行几年没事，但是一买房或一买车就发生了司法冻结，这也是目前无解的情况。比如2021年就发生过彻查过往使用现金和对敲资金购房的中国投资者的情况。

为什么找换店汇率会有波动？

很多前往香港的朋友们换到了一些天价点位，比如5%～10%的手续费，那是因为以下几个原因：
  1. 去错了店铺，直接去了机场找换店，那里是专门宰游客的。
  1. 香港重大节假日或年底银根紧张，经常会有店铺资金紧张的情况，导致手续费暴涨，所以大家尽量挑工作日去。
  1. 重大金融事件比如国内人民币发生巨大波动的时间段或者国际外汇剧烈波动的情况下，也会造成找换店的汇率发生很大的波动。
]]> <![CDATA[一份完整的日本银行账户使用指南————评测史上最没用的海外银行账户]]> https://catman.app/境外银行/japanbank https://catman.app/境外银行/japanbank Fri, 04 Nov 2022 00:00:00 GMT

温馨提示

请各位注意，日本的银行账户仅限在日本有在留资格的人士开立，是我们目前见过的审查最严格的银行账户。在全球资金出入以及财富管理方面均有非常严格的管制，不适合作为任何高净值人士的财富管理方案，该文章仅仅作为给大家作为学术参考使用。

日本的银行业概况

这确实是我见过最为奇妙的银行业，日本作为全球第三大经济体，银行业拥有者比肩欧美的银行业管理水平。但是在金融开放程度上却是一败涂地，也是我目前见过的G7国家中唯一一个实施严格外汇管制的国家，其管制程度仅仅比中国松一些。但是如果看过日本的历史，你就会发现很多有趣的事情，而正是这些有趣的事情造成了日本目前银行的现状。我在日本开立了多家银行，为什么要开这么多银行，原因是因为日本的银行分化实在太严重，碎片化程度难以想象。总结出几点，开户门槛非常高、银行业务高度分化、财团垄断严重以及落后的互联网服务，而最难以忍受的莫过于泡沫经济后非常严格的银行业监管体系，使得日本的银行业产业在创新方面及其保守。

超高的开户门槛

大家所熟知的香港、新加坡以及欧美各国的银行账户均有统一的境外人士开户解决方案，那就是依靠护照开户，即使是在中国的银行，护照也是一个有效证件，并且外籍人士也可以在华开立账户，在法律上毫无问题。但是在日本，开户仅限本国人民以及在日本拥有合法在留身份的人士。即使是经营性签证的对公银行账户一开始也是由拥有在日本的在留身份的担保人来开立的。纯粹的旅游签证以及其外国人签证是无法在日本开立账户的。
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高度碎片化的银行的服务体系

如果你在中国、香港、新加坡等地开户，你会发现各家银行的服务其实是高度同质化的，比如在支付宝的支持上，中国各家银行都支持，水电煤气缴费以及外汇业务也是高度统一和重合的。但是在日本，银行业其实是高度分化的，很多银行业务都有缺漏，说白了在日本小银行啥事也办不成，大银行啥事情都可以办理。举个例子，在海外汇款（外国送金）这一块，日本很多银行都是没有海外汇款（外国送金）业务的，甚至有银行没有SWIFT代码！不知道的人还以为这些银行被制裁了。大家所熟知的日本银行网股份有限公司PayPay銀行就没有海外汇款功能。
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但是这还不是最可怕的，很多日本当地的农村信用金库甚至连网银都没有，地方银行也有很多无法发行标准Visa、MasterCard、JCB标志的储蓄卡，只能发型自己银行专用的现金卡，现金卡只可以在部分认证ATM机上进行有限的存取款和转账服务。而主流的在线支付App比如Paypay和Linepay目前还无法支持很多地方银行和小型网络银行，至于水电网络煤气也还是便利店现金缴纳为主。这个感觉就像是2004年以前的中国银行网络，那时候中国还是存折为主，银行卡尚未普及，各自的银行网络还是各自营业。
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顺便说一下，在日本的外资银行比如花旗和中国工商银行的账户连本地转账都不支持，给的账户号码都是非标准的口座号码，主营都是对公业务为主。这意味着在日本如果你要办事要办理多家银行账户。

财团垄断造成寡头主义

这里说一下，日本目前有六大财团三菱财团、三井财团、住友财团、富士财团、三和财团、第一劝业。于此对应的银行都是这些财阀垄断的都市银行，都市银行有第一银行、三井银行、富士银行、三菱银行、协和银行、日本劝业银行、三和银行、住友银行、大和银行、东海银行、北海道拓殖银行、神户银行、东京银行等13行。只有这些银行在日本才能算是完整的银行，有完整的外汇、证券牌照，可以进行顺畅的转账、网银、外汇清算等服务。这些大型的银行机构在服务和业务机构上才算是接近我们认知中所谓的银行。通过垄断社会公共资源，现有的日本六大财团及其金融机构已经垄断了全日本居民60%的财富。由于在早期日本高速发展的时刻这些银行早就已经抱团成立相关的协会组织，全国銀行協会（全銀協），所以很多互联网银行以及外资银行很难在日本本土得到发展。

极其变态的监管和封闭的金融体系

没错，确实非常变态，我上一次见过的最为变态的监管其实是在法国，但是没想到日本的银行其实有着更为严格的监管。不仅有大额转账清查、外汇管制、极其频繁的反洗钱和犯罪审查还有不定期的客户资料更新请求。没错，日本的银行账户说白了，干不了任何事情。而类似香港、新加坡等地区的财富管理业务在日本也显得非常脆弱，很多银行业在现有的监管下几乎无法对一些高净值客户提供财富管理业务。这也是为什么，很多一般的日本人在平日的交易里大多都是使用现金而非银行卡，而很多老人家里都有保险柜，存储大量的现金，大家并不信任将这些钱放到银行里。

网络银行极其落后

其实这个问题非常简单，见识过中国大陆网络银行的先进，我们很难再去公证客观地评价其他国家的网银。然而，在日本目前客户与银行最大的交易终端并非智能手机，而是ATIM机，大部分银行的着力点都在线下ATM机以及服务网点的铺设，由于中老年人口占据1/3，外加财富全部大量集中于这类群体手中，所以日本本国银行业在互联网上其实一直是倒退的状态。尤其是大部分人刚刚到日本的客户，他们所开立的日本邮政银行的网上银行基本都是不给开立的（我第一次见到不让开网银的），而且日本的邮政银行在2020年以前是没有手机app的，直到2020年之后才陆续开发出一款可以用的App，到了2022年才实现App的转账功能，可以说极其缓慢。

银行开户指南

在日本开立个人银行账户必须有有效的在留身份，这也是为什么目前在我们的客户群体中，只有经营性签证客户以及打工留学的人士拥有日本的银行账户，纯粹的旅游签证，商务签证在日本是无法开立银行账户的，即使在日本购置大量资产，也无法开立日本的银行账户。就算有合法的身份，在日本开立银行账户也是非常困难的，这并不是法律层面的问题而是各大商业银行的问题。

开立要求

对于大部分人来讲，来日本首次可以开立的银行账户有需要带的东西只有三样东西，护照，在留卡，印章，住民票。顺便说一下，大部分日本银行没有外语服务，日语一定要好。虽然开户所带的东西非常少，但是实际上很多银行都是拒绝你的开户需求，因为大部分人刚刚来日本只可以开立一些比较普而且体验非常查的银行，比如ゆうちょ銀行，或者说是类似住信SBIネット銀行这样的网络银行，其他的都市银行都要求本人持有6个月以上的工资流水。但是在实际操作过程中，我们也发现，银行可能会要求你提供其他资料。 但是由于大部分人都是登陆后办理银行账户，所以在材料方面并没有很多的问题。但是目前很多银行为了帮助大家减少手续，我特别推荐大家在登陆日本后一定要人编号卡（マイナンバーカード），并且将所有个人信息写入包括印章公证证明，这样子，无论是银行开户还是公司材料，所有的东西都可以在便利店直接通过公共的印刷机印刷出来。可以这么说，有了个人编号卡（マイナンバーカード），开户基本达到了国内那样的便利水平。

开户后你得到了什么？

当你通过了审查，顺利开到了账户，并且一定要在家里蹲着，等银行寄信过来。之后，你将会得到什么？ 没看错，一本存折、一张现金卡，只可惜，此时大家还无法开立网银和实现Paypay绑定的电子的电子支付，也无法开立外汇帐户进行海外送金，这是很多开立ゆうちょ銀行的各位的痛苦的地方，只有当各位确实在日本住满6个月之后，才可以开通以上功能。大家拿到的基本就是这两样东西。这里请务必注意一下，ゆうちょ銀行的カード以及通帳均不具备刷卡和在线支付功能，如果确实需要这些功能，必须等一段时间后打电话开通或者前往柜台开通。

网络银行和在线支付的使用

如果各位需要使用日本的在线支付和网络银行，需要等到在日本住满6个月之后才可以，前往ゆうちょ銀行和银行客户经理说明情况后对方看情况为各位开通。此时我知道各位已经使用了垃圾ATM机很久了，迫切需要开立网银来解放双手。这些难用的ATM机基本就是一般客户平日里用于转账和取现的必备工具，尤其是大家无法使用网银的情况下，要知道自己账户里有多少钱，需要频繁银行拉取通帳记录。
至于日本人的网银长什么样子？大家已经心知肚明了，没错，给你开通的其实是一个手机App，这个App可以看见你所有的余额和花费，不具备线上转账功能，这里说一下，大部分人开通的只是一个网络扣款协议，就是允许你通过口座给三方支付充值以及水电费的划扣。而真正的ゆうちょ銀行的Web网银我们至今无人开通过，我咨询过银行服务人员，对方说需要填写非常长的表单。或者通过线上申请，目前我已经被拒了多次，因此不敢多尝试。大家如果有能力去挑战可以去这里试试。

信用卡以及Debit Card的申请

非常可惜，如果你需要申请带有Visa、Mastercard、JCB标志的信用卡以及Debit Card需要有1年以上的工资流水才可以申请，信用卡大家第一次申请都是去申请楽天銀行的卡片或者Amazon Mastercard，因为审查宽松。也有人去挑战了ゆうちょ銀行的信用卡，当然是被无情地拒绝了。
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至于Debit Card，很多人也非常需要。开立了ゆうちょ銀行，却无法刷卡，这是一个很大的问题。这里推荐一个应急的办法，那就是去申请mijica，最垃圾的一种储值卡，带有Visa标志，可以勉强在一些线上的支付网站上进行支付，线下支付一次不得超过100000日元，只能说勉强可以用用。
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不仅仅是ゆうちょ銀行，三菱UFJ銀行给很多客户开的银行卡都是没有Visa、Mastercard、JCB标志的提款卡，是无法在POS机器上刷卡的。好在这几年，很多日本银行开窍了终于给了带有以上清算机构的借记卡，现在至少大家拿到日本的银行卡可以在POS机器上刷卡了。

第三方支付体系

在开通了网络银行扣款协议之后，各位肯定急着体验日本的三方支付，确实没有第三方支付是非常痛苦的，平日里兜里揣着现金多有不便。但是日本的三房支付目前还是中国2010年的水平，群雄争霸，应有尽有，三方支付系统目前已经打通了多所银行的口座充值和扣款渠道。我们见到的90%以上的日本银行均可支持PayPay和LinePay，有这两个就足够了。
而日本的三方支付混乱程度是非常可怕的，基本上十几种Pay非常多，但是覆盖非常有限，在技术上甚至可以和中国的很多平台对接。
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外汇管制及资金审查注意

开了卡，所有的东西都玩遍了，这里要说一下日本的银行普遍存在的外汇管制及资金审。你没有看错，这是G7国家中唯一一个有大范围资金及外汇管控的国家。日本的银行进出帐超过100万日元，并且没有任何理由的情况下都会被银行打电话咨询。无论是通过境外银行账户入金，还是用日本的银行向海外汇款都是非常难受的，且不说大量银行没有外汇牌照无法汇款，就算有也是有很多管制。绝大多数日本的银行如果要海外出入金均需要打电话或者到柜台申报开立相关币种的账户，收美元就开美元账户，收日元就开立日元账户。以我们给大家开立的ゆうちょ銀行为例，对公银行账户是不具备国际外汇业务功能的，对私账户可以进行有限的海外资金清算，而且仅限美元（USD）和欧元（EUR）。想要开立具有完整海外清算能力的银行账户，还是去开三井住友银行和三菱银行这些主流大行，但是进出账仍然非常困难。在银行资金审查这一点，这里请大家注意以下几点，很多来日本的都是这么栽的：
  1. 不要使用日本银行账户进行美股及港股入金，因为香港和美国证券公司均对日本客户有独立填表申报的要求，即使不是日本人，会有触发监管警告，炒股用日本本国券商。
  1. 不要使用日本银行户购买海外信托、保险、理财等，因为容易触发银行针对日本居民的境外资产申报系统，最后解释肯定非常吃力。
  1. 严禁大额出入金，大额出入金均需相关理由，比如给公司注资，我们要请行政书士做好所有材料提交给银行。
  1. 尽量避免和数字交易货币所以及个人打赏平台的相关交易，日本允许数字货币作为资产或者交易，但是目前所有银行端口均不允许数字货币大额变现。如需变现请缴纳5%～45%的数字货币税收，并且申报资金来源。
  1. 对私账户不要用于任何商业活动，如果要永远回国请及时注销，不要留给他人使用，出借银行账户在日本属于违法犯罪行为。
  1. 逃税漏税的事情不要干，所有的收入全部如实上报。
这也是所有人对日本的银行账户的统一评价，真的啥都不能干，干啥都出事。

部分银行简介

确实，刚刚过来，大部分银行都是无法满足各位需求的，但是在日本并不是所有的银行都像上面那些银一样原始和野蛮，也有极少数的优秀银行产品让人眼前一亮。尽管他们都无法逃脱外汇及大额资金转账管制的噩梦，但是他们仍然在极其有限的夹缝里给大家带来最好的体验。

三井住友銀行————最强综合性银行

这是全日本服务网络最为完善，而且首创账户和卡片一体化的银行，也是我目前在使用的银行，这家银行拥有着全日本最完善的清算网络，不仅可以实现账户和卡片一体化，而且还有一个非常厉害的网银好App，居然还支持汇款转账二次验证。体验基本接近国内农商行网银的水平，这已经是非常不错的进步了。这意味着什么？你可以像国内一样，兜里揣着一张银行卡上街了。
而其手机网银更是厉害，居然是我见过唯一一个可以在手机上办理所有业务的传统银行，甚至还可以银证转账，跨境汇款，及时查账。
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楽天銀行（旧イーバンク銀行）————最强网络银行

现在楽天有了马化腾爸爸的投资，一切都玩得风生水起，作为全日本最强悍的网络银行，楽天銀行在互联网领域是霸主般的存在，但是由于这类网络银行没有实体店，在日本几乎寸步难行。楽天銀行的设计理念非常超前，就是将所有的功能集中在一张卡上。楽天銀行实现了储蓄卡和信用卡合体，没有年费，转账也全部集中在了手机App和网络，兼容了全日本几乎所有的缴费平台，从这些方面来看，楽天銀行确实是目前日本互联网金融的最高点。
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而楽天銀行的卡片也是我见过最强的，没有之一，可以兼容Apple Pay、Google Pay等多种线下主流NFC应用场景，在东京和大阪地区的使用体验已经基本接近中国无现金支付的情况。

MONEYKit - ソニー銀行————纯粹是索尼大法的信仰

前身是索尼大法的银行，没错，你没有看错就是那个卖PlayStaion的索尼，作为索尼的产业，MONEYKit银行是一个非常特殊的存在，他是目前全日本唯一一家可以实现外貨普通預金の購入、売却、指値申込的银行，而MONEYKit可能是目前我见过的唯一一家外汇全牌照的网络银行，这意味着这家银行有着接近香港银行那样自由买卖外汇的体验。所发行的银行卡也可以实现多种货币的直接清算，MONEYKit的广告也是一直在突出其全球清算能力的一体化Visa卡。
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作为索尼大法的粉丝，MONEYKit为所有的PlayStaion提供了全球仅有的PlayStaion专属卡片，没错，只有日本人可以开的PlayStaion信用卡，购买游戏和会员都有优惠。
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日本银行业的贷款及融资业务

说到这里大家都是非常羡慕日本的贷款，没错，平均利率只有1.4%，这是一个非常低的利率。很多经营状况良好的公司甚至可以贷到更低的利率。这也让很多中国人在日本觉得贷款非常划算。但是我希望大家仔细想想为什么会有这么低的利率？其实很多发达国家的房屋贷款利率都非常低，法国也有1.2%的利率，为什么这些国家都没有出现类似国内这样疯狂炒房的情况？

杠杆大国的往事

90年代日本房地产泡沫破裂后，日本银行业和日本政府合力隐藏坏账，给外界以银行资产很好的假象，直到亚洲金融危机后，实在难以隐藏，才被迫暴露。坏账毒瘤长期难以清理，留下了巨大的后遗症。很多当年背负房贷的人到现在还在为远高于今天20倍的房价在还款，这也导致了当时日本大量银行、券商、不动产公司破产，导致了日本20年的经济停滞。所以整个日本业界均对超高杠杆的项目及业务采取极为审慎的态度。

非常严格的贷款审核

首先，我不推荐海外买家通过各种方式，取得所谓的"贷款"杠杆炒房。确实，日本的东京和大阪的都心区不动产确实最近今年表现不错。但是银行在自己的一个端口对日本人都有非常严格的审核，日本银行里大部分贷款客户都是大手公司工作多年的老员工。他们可能为了改善生活贷款买房，这个才是合情合理的一种贷款方案。但是，众所周知，由于大阪本地很多信用金库和银行的行长都是非常圆滑的，他们经常收取中国人的红包，给很多中国客户开了贷款的后门，这一点我是非常反对的。大阪人的这种行为一定程度上破坏了日本银行业一直以来审慎保守的作风。而在经历了新冠疫情之后大量中国人贷款出现违约，导致很多日本银行对华人的贷款审核非常严格。

极其严苛的违约惩罚

大家都知道欧美银行在处理不良贷款和贷款违约上都一套完整的不良资产处置程序。但是日本在应对贷款违约的情况下，并没有类似欧美的这一套完整的处置程序，很大程度上是因为日本的银行业对各个支行的要求都是要迅速消灭坏账和不良贷款。而日本的银行贷款体系中不仅可以针对无法偿还贷款的客户采取直接没收抵押物，还可以针对不诚信贷款的客户采取停止贷款或者没收贷款的惩罚。这里举一个例子：客户A用自有资金7000万日元和银行贷款3000万日元，在福冈盖了一套8层的小旅馆，因为新冠疫情，楼尚未封顶，客户A失去了工作，无法偿还贷款并且真的一分钱都拿不出来了。此时，银行在过了3个月的宽限期之后，开始进入不良贷款"处置"程序，银行会直接采取所谓的拍卖模式，贱卖该物业，最差的情况下，可能就是3000万卖了，填补自身的贷款空缺，然后该建筑会被直接解体，变成土地再转让给市面上大手建筑公司。也就是说银行在处理所谓的不良资产上，第一件干的事情就贱卖后填补自身的坏账，而并不是帮客户尽可能止损。而日本的经济大家心知肚明，很多大型物业的转手速度是非常慢的，在这种情况下，银行业为了迅速弥补坏账带来的流动性风险，采取的措施非常极端。这也是为什么日本人都不敢去像中国人一样杠杆炒房。

日本银行业的窘境

其实在日本生活确实可以不用本国的银行账户，这也是很多日本人的一个现状。目前我们整理发现，一个普通在日生活的居民使用银行的场景其实非常少。大部分业务在日本都是可以支持现钞和以物换物的交易。而日本的银行业的很多规矩并非来自于本国的法律，而是现有六大财团和行业协会的干涉。但是日本就是这么一个国家，各个行业协会其实之间都是各自控制着各自的盘子，银行业也只能管好自己的这个盘子。所以导致目前财阀模式的日本银行缺乏创新，身份地位在不断下降。

现钞为王的社会稳如泰山

由于在20世纪90年代，日本经历了一次持久而严重的银行危机。大量中小银行破产，所以很多日本人并不信任所谓的银行，大量老年居民的理财方式极其原始，就是保险箱+现钞。而日本本国内，将近90%的交易商场景均可使用现钞，包括不动产买卖、汽车买卖、公司过户交易、大型机械设备购置等多种场景，这也使得日本本国的银行账户显得非常鸡肋。而很多在日本推销海外房地产尤其是美国房地产的公司，也接受日元现钞购买他们开发的美国房地产。而由于现钞传统的存在，日本银行业想尽各种办法推销线上支付一直都是步履维艰，外加大量老年人不会使用，线上支付在日本的推销一直极其缓慢，只有年轻人会使用。

固步自封的模式无法持续发展

由于对私账户无法向欧美那样开放给海外投资者，开户门槛高，反洗钱严格还不提供标准英语服务，日本的银行业始终只能在日本国内玩自己的一套，无法从海外吸取优质客户。而本国的很多富豪也早就抛弃日本的银行账户，改去开立新加坡和香港的银行账户来避税。为此日本政府和新加坡、香港等地签署税务互换协议打击逃税漏税，保证本国银行利益。

线上支付的入侵威胁

这也是一个非常有趣的事情，目前日本地区将近一半的商家均支持银联卡交易，而PayPay和LinePay均支持支付宝和微信的支付，也就是说只要你有支付宝和微信在日本PayPay和LinePay的商家均可直接付款。这也使得很多在日华人根本很少使用日本的银行账户，他们直接用银联、支付宝和微信就已经满足了自己的大部分生活需求。而Paypay作为一个连代码框架都脱胎于支付宝的产品在日本一直都是攻城略地非常顺利，甚至还有自己的银行和Debit Card。虽然在老年人群里推广困难但是在50岁以下的群体推广还是相当迅速。

数字货币的入侵威胁

这可能是目前日本银行业最大的问题，由于现有情况下很多日本大手公司的推动，以及日本政府对数字货币的承认，大量中国币圈的交易所开始进入日本。由于数字货币可以直接在日本通过OTC兑换成日元现钞甚至直接在Biccamera这样的大型商场消费，导致现有情况下日本成为全球第一个将自身商品市场和虚拟数字货币挂钩的发达国家。很多人不知道这意味着什么？意味着在日本你可以用数字货币购买90%以上的商品，包括房产和汽车。 而乐天更是可怕，居然允许自身的Rakuten Pay和Rakuten Wallet数字钱包结合，避开了银行的监管，由于乐天上什么都可以购买，汽车、房地产均支持 Rakuten Cash支付，所以很多持币大佬可以在日本自由地将数字货币变现，购买自己想要的东西。然而数字货币这个圈子在日本都是独立存在，大部分数字货币玩家基本不与日本的银行有任何交集。所有的OTC兑换都依赖线下。

总结

长期以来，财富管理的主体其实都是银行，但是在日本银行业由于本身的封闭性。导致日本的银行业长期的止步不前。日本的金融业虽然资本密度大，却根本无法和香港、新加坡这样的金融港相抗衡。在今日开来，封闭也有一个好处，那就是在遇上大规模金融风暴以及境外热钱冲击的时候，资金进入后无法进入本国的金融和证券系统。这也是为什么日本的大量不动产被海外买家购买，但是却丝毫不会影响本国的物价和其他金融指标。 日本的银行账户论使用价值甚至不如中国的银行账户，大家如果要做海外财富管理还是尽量使用香港和新加坡的银行账户。很多在日本的华人也称之为鸡肋，食之无味弃之可惜。也许日本需要一场改革，让外资银行可以自由地参与本土竞争，降低境外居民的开户门槛吸引高净值客户进入，这样的日本金融才是一个充满活力的金融，在未来可以与新加坡一较高下。

和其他发达国家的对比

相比其他的发达国家，日本的银行账户的自由度可以说是垫底的存在，在很多发达国家逐渐走向金融自由的趋势之下，日本的金融业非常保守。以下就是日本银行账户和美国、英国、加拿大、香港、新加坡、中国的对比。
主流银行账户监管

常见问题（FAQ）

这里搜集了很多人的一些常见问题，基本涵盖日本银行账户的所能遇到的大部分问题。

外国人是否可以开立日本银行账户？

原则上只要持有日本1年以上的有效居留即可开户，外国人也可以开立。但是离开日本一半都要求注销银行账户。持有旅游和商务签证的人士无法开户。

和美国、新加坡、香港比日本银行账户是否有优势？能否作为海外资产配置跳板？

相比以上金融自由国家，日本的银行账户几乎是没有任何优势的。无法作为投资者海外资产配置的跳板，更不适合作为海外资产存放的媒介。这也正如我之前所说，中国投资者没有必要开立日本银行账户。

日本房地产购买是否一定需要日本的银行账户？

不需要，目前日本房地产大量的外国投资者无需日本银行账户即可投资。可以使用任意国家的银行账户进行投资。包括租金也可以直接汇往海外。

日本银行账户是否可以用来购买数字货币？

我们不建议任何投资者做这件事，因为现有情况下即使在日有牌照的合规日本交易所在提现进入银行时银行方面都有可能随时询问资金来源并且要求投资者缴纳巨额税收。而非合规的加密货币基本一旦变为资金汇银行最后就是查封。

日本银行是否有外汇管制？

日本针对外汇的管制是一种软性管制。超过500万日元的对外汇款一定要说明理由，但是由于很多在日华人无法说明理由或者银行单方面不认可，退回的情况非常多。所以大部分在日本打工的人都是用一些三方对敲汇款比如熊猫速汇等将资金汇往国内。

大额现钞是否可以直接存入银行？

不允许，携带大额现钞存银行基本都会被拒绝，严重的情况下会被扣留报警。目前所有的发达国家都不允许大额现钞存入。

日本银行账户是否适合炒境外的股票？

没有任何必要，除非你是日本人。在日华人大多也是用香港、新加坡、美国的银行账户炒股。日本的券商体系也是封闭的，非在留人员无法开户，而且东证并无很多值得投资的股票。
]]> <![CDATA[一份完整的香港证券市场投资入门指南]]> https://catman.app/金融证券/ HKEX https://catman.app/金融证券/ HKEX Mon, 18 Sep 2023 00:00:00 GMT

温馨提示

本文不对香港证券以及个股涨势起跌进行判断，仅仅是指导投资者如何正确开立和使用香港银行账户以及一些新手指南，内容侧重开户、合规、避坑。由于新规之后香港证券账户开户变化较大，如果您是美港股新手建议阅读本指南。进入2023年，随着中国大陆针对香港证券法规进行了干预，大量大陆投资者开设港股账号遇到了极大的阻力，因此出本指南作为参考。

香港证券市场基本概念

香港证券市场的历史可以追溯到19世纪末期，当时香港还是英国殖民地。1900年，香港成立了第一家证券交易所，但在二战期间被迫关闭。战后，香港的经济得到了迅速发展，证券市场也随之繁荣起来。今天，香港证券市场是全球最大的股票市场之一，也是亚洲最重要的金融中心之一。
对于长期从事中国大陆股票市场的投资者，香港证券市场是一个完全不同的市场，这个市场具备中西结合的特色，港币计价还有大量的券商可以提供美股服务，可供投资的产品种类大大增加，同时投资的复杂度也比大陆A股市场高很多，比如一些具备高杠杆性质的牛熊证以及贵金属对赌期权等产品。所以对于新手来讲，学习钻研的成本要高出很多。

监管机构框架

香港证券与期货市场的核心机构大致可以按"监管—交易—结算—披露"理解：
  • 证监会 SFC（Securities and Futures Commission）：香港证券及期货市场主要监管者；监管中介人发牌、操守、执法等（港交所监管架构序言提到其监管目标与职责）。
  • 香港交易及结算所有限公司 HKEX：交易所集团；旗下运营股票交易所、期货交易所及相关结算所。
  • 联交所 SEHK（The Stock Exchange of Hong Kong）：股票市场主要交易场所。
  • 香港结算 HKSCC：负责证券结算交收（中央结算及交收系统 CCASS）。
  • 披露易 HKEXnews：上市公司公告、上市文件、权证/结构性产品上市文件等信息披露平台。
参考：港交所《监管架构序言》：https://www.hkex.com.hk/Services/Rules-and-Forms-and-Fees/Regulatory-Framework/Introduction?sc_lang=zh-HK

港股和A股有什么不同？

港股市场和A股市场在机制、交易方式、投资门槛等方面都存在一定的差异，我基本列举 7 个大家最关心的细节：
  1. 交易制度与交易时段
      • 港股：有开市前时段/收市竞价等机制（你会看到"竞价盘/持续交易/收市竞价"等字样）。
      • A股：也有集合竞价/连续竞价，但具体时段、规则与港股不一样；且两市（上交所/深交所）细则可能略有差异。
  1. 最小交易单位：每手（Board Lot） vs 100股一手（常见）
      • 港股：每只股票的每手股数不固定（可能 100、200、500、1000…），碎股（Odd lot）通常走"特别买卖单位/碎股市场"。
      • A股：股票交易通常以100股为1手（科创板/创业板等规则细节另计），零股交易限制相对更明确。
  1. 交收结算节奏（"钱/股什么时候真正到位"）
      • 港股：常见 T+2 交收（你成交后，结算有时间差）。
      • A股：交易与结算制度不同，资金与股票的"可用/可取/可卖"节奏和港股不一样（很多新手从A股转来会误判可用余额）。
  1. 交易成本结构（费用名目不同）
      • 港股：除了券商佣金，还常见印花税、交易费、交易征费等"按成交额比例"费用，名目多、加总后才是你的真实成本。
      • A股：也有印花税/经手费等，但计费口径与项目和港股不同，不能直接用"我在A股习惯的费率"去估。
  1. 涨跌幅限制与停牌体验（体感差异很大）
      • 港股：没有统一的"10%涨跌停"这种简单口径，单日波动体感可能更大；部分标的还可能出现流动性差导致的滑点。
      • A股：有涨跌幅限制等制度设计（不同板块口径不同），新手更容易用"涨跌停"来理解风险边界。
  1. 融资融券/衍生品生态（新手风险来源）
      • 港股：结构性产品（窝轮、牛熊证、界内证）非常常见，很多券商 App 会把它们和正股放在一起展示，新手更容易误点/误买。
      • A股：也有融资融券、期权/期货等，但产品上架方式与投资者适当性门槛体系与港股不同。
  1. 信息披露入口与公告"第一现场"
      • 港股：优先看 披露易 HKEXnews（上市公司公告与上市文件）。
      • A股：以上交所/深交所公告、巨潮资讯等为主（信息源体系不同）。

香港券商分类

目前大部分投资者在挑选券商这一块实际上存在非常大的误区，很多人认为券商越大越好，也有人为了一些开户的蝇头小利选择非主流券商。确实，香港的券商的竞争非常激烈，而且和银行不一样，每一家券商由于其拥有的牌照不同，提供的服务和面向群体也不同。我们将侧重讲解头部券商、中端主流实体券商以及互联网券商三种类别没，而这些券商的主要区别就在于牌照多少和经营业务的范围。和香港银行高度同质化的服务不一样，香港券商会因为牌照和本身实力的关系服务水平高度有很大的区别。

银行系/传统全牌照券商

比如 HSBC 和恒生银行等传统银行提供的证券服务。
  • 典型特征：往往背靠银行或老牌金融集团；流程更规范，合规要求也更"严格/保守"。
  • 优点：
    • 资金进出、账户体系（银行↔券商）衔接更顺
    • 对公司行动、企业行动、托管/转仓等"中后台体验"通常更稳定
    • 客服/分行/专属经理等线下或半线下支持相对充分
  • 可能的代价：
    • 佣金、平台费、最低收费、杂费等可能更高
    • App 体验可能没那么"互联网化"

香港本地持牌互联网券商（零售向）

比如耀才证券、富途牛牛等面向一般零售客户的的证券公司。
  • 典型特征：以 App 为核心，开户/下单/行情/融资等高度线上化。
  • 优点：
    • 新手上手快，门槛低，活动多
    • 费用透明度往往更好（但要自己读清楚"是否有平台费/最低收费"）
  • 风险点（新手要盯紧）：
    • 一定要确认其在香港的持牌/受监管状态（见第12章 12.4：SFC 公众纪录册自检）
    • 高风险产品入口（窝轮/牛熊证/融资）更"显眼"，容易误开权限

国际大型券商（在港持牌/提供港股交易）

大家在街头看到的 JP Morgan、Goldman Sachs、UBS 等基本不会给普通人开户的大型跨国证券平台。
  • 典型特征：覆盖多市场（美股/欧股/期权/期货等），工具更专业。
  • 适合人群：
    • 未来要做多市场资产配置、需要更强研究/交易工具的人
  • 注意点：
    • 费用结构可能更复杂（例如行情费、平台费、汇兑点差等）
    • 中文客服与本地化体验不一定最强

只提供"通道/清算/后台"的机构

一些财富管理公司可能会提供一些针对客户的资产托管业务，但是很少。
  • 典型特征：有些平台表面是一个 App，但背后可能由其他持牌机构提供清算、托管或交易通道。
  • 你需要做的事：
    • 看清楚开户协议里：你的账户到底开在谁名下？谁是持牌法人？客户资产如何分隔保管？

香港证券市场投资品种

我们主要讲解大部分散户投资者的投资品种，目前香港证券市场主要分为四大市场：股票市场、衍生工具市场、基金市场、债券市场。我们这里仅仅为大家讲解最为基本的内容，帮助投资者了解最为基本的市场规则。如果需要更深一步了解可以购买一些书籍或者观看一些券商的投资者教育视频。

一般交易品种

你在港股市场常见会遇到：
  • 股票（Equities）：主板、创业板（GEM）上市公司
  • ETF/ETP：交易所买卖基金、杠杆及反向产品等（风险和波动特征差异很大）
  • REIT（房地产投资信托基金）：更偏"收租型"，但也会受利率与地产周期影响
  • 债务证券（Debt Securities）：结构与风险取决于发行人信用、期限、条款
  • 结构性产品（Structured Products）：衍生权证、界内证、牛熊证等（见下一章）

结构性产品/权证类：衍生权证、界内证、牛熊证（重点风险）

新手建议：先学会读懂，再考虑要不要碰。

衍生权证（Derivative Warrants, DW）

港交所定义要点（浓缩版）：
  • 权证给你"权利而非义务"，在到期日或之前按预定行使价买入/卖出挂钩资产；但在香港到期行使一般为现金结算。
  • 分为：
    • 认购权证（Call）：看涨
    • 认沽权证（Put）：看跌
  • 你只能做多（买入持有），通过卖出权证平仓；最大损失通常为投入金额+交易成本。
  • 核心风险：无抵押、发行人信用风险、杠杆风险、时间值损耗、流通性风险等。
来源（港交所：衍生权证FAQ）：

10.2 牛熊证（Callable Bull/Bear Contracts, CBBC）

港交所定义要点（浓缩版）：
  • 牛熊证追踪挂钩资产表现，价格大致反映挂钩资产价格变动。
  • 分为：
    • 牛证：看涨
    • 熊证：看跌
  • 最大特色：强制赎回机制（Mandatory Call Event）
    • 在观察期内，若触及赎回价/水平，会触发强制赎回事件，产品会提早终止，交易也会终止。
  • 还有 N类 / R类（是否可能有剩余价值）
    • N类：赎回价=行使价，触发后可能派付为零
    • R类：可能有"剩余价值"，但在最差情况下仍可能为零
来源（港交所：牛熊证FAQ）：

10.3 界内证（Inline Warrants）

界内证属于"特种权证"的一种，条款更复杂，且收益结构与"是否在区间内"相关。港交所衍生权证FAQ提到界内证属于特种权证，并可在"衍生权证、界内证与牛熊证差别"处对比。
来源（港交所：衍生权证FAQ）：

香港证券开户指南

香港的证券市场对全球投资者开放，只要不是联合国制裁国家和地区的居民均可开户。但是随着2020年中国大陆对于居民境外投资的规则收紧，大量中资券商均在2022年之后对于中国大陆居民采取新规定，新规定基本明确三大要素：
  1. 入金强制要求境外银行账户。过去很多中国居民仍然使用擦边球模式，使用国内的证券账户的历史已经过去。目前所有想要在港股和美股投资的投资者必须开立海外银行账户。
  1. 存量证明。由于自2022年开始，中国证监会强制要求很多香港中资券商禁止对中国大陆地区的居民开设新账户，并且关闭中国内地互联网社交账户和论坛，只允许持有已经有存量账户的投资者投资开户。
  1. 身份要求上，虽然并未明确禁止中国大陆居民开户，大陆居民仍然可以使用大陆护照开户，但是在没有存量证明的情况下，大陆居民想要开户必须提交境外居住证明或绿卡。
以上三大块内容并非无解，但是确实是大部分内地投资者来讲，目前炒港股的门槛确实提高了，而以上三个模块几乎成为了本攻略的重点内容。

境外银行账户的开立

在挑选境外银行账户这一块，我希望大家理性选择境外银行账户。目前香港券商均支持美国、香港、澳门、新加坡等主流发达国家和地区的银行入金，以上地区的银行账户也是目前投资者的主流。在挑选境外银行账户上请注意以下几点：
  1. 必须使用同名境外银行账户，并且身份信息与在券商的留存的必须相同，以防发生KYC风险，不可使用他人账户代为出入金。
  1. 不要使用加勒比岛国、英属免税岛屿（百慕大、开曼群岛、维京群岛等）、波多黎各等非主流银行，也不要使用经常出入数字货币的银行与券商进行银证转帐关联；
  1. 优先选择香港本土实体中资银行，如中银、工银亚洲、招商永隆等。避免使用互联网银行如众安、蚂蚁等。这个后面在出入金模块会有解释。

存量证明开立

当你打开富途、老虎、耀财等App你会发现，目前中国大陆居民想要直接开户均需要提供存量证明。这个存量证明的来源是2021年12月17日，中国证监会发布消息，拟对《内地与香港股票市场交易互联互通机制若干规定》(以下简称"《规定》")第13条进行修改，规定沪深港股通投资者不包括内地投资者。该规定目前导致所有的香港券商，尤其是中资券商如果遇到中国大陆居民开户必须出具境外绿卡或者存量客户证明。其中境外绿卡大部分中小投资者不可能拥有，而存量证明可以说是最好搞的。
存量证明指客户已有其他海外券商的证明，由于并不是每一家香港券券商都强制要求投资者提供存量证明，因此我们建议投资者可以先开设小的香港券商或者银行券商来获得存量证明，然后再去开设富途、老虎、耀财等正规大型券商。

银行券商的存量证明获得（最推荐）

如果你已经有海外银行账户如中银国际、工银亚洲、招商永隆等均可在App内直接开立对应的银行券商。银行券商无需验证，直接使用本人在银行预留的的身份信息即可开户，但是大家千万别用银行券商炒股，大部分银行券商手续费昂贵而且信息系统极烂。大家只需要拿好开户后的签约文件截图或PDF即可。

其他券商存量证明的获得

目前美国、澳大利亚、日本、新加坡等券还有香港一些小券商仍然可以接受中国大陆居民直接使用护照开户。如果投资者有以上券商的开户可以先开设以上证券账户，然后拿该券商的大家只需要拿好开户后的签约文件截图或PDF即可。去开设香港主流券商的账户。

身份KYC要求

目前，中国大陆居民护照、身份证、港澳通行证均可作为证明在香港开设账户，只是要提交存量证明，因此大家无需担心。但是有部分投资者已经有海外身份，希望凭借海外的居住证明直接开户。目前大部分香港券商也支持拥有美、英、澳、加、日、欧美等国家的中国公民或居民直接开户。但是请注意以下几个特殊情况无法开户：
  1. 联合国及美国制裁国家和地区；
  1. 加勒比、南美、非洲小国地区的非同名身份护照，这里主要是币圈的各位需要注意的。
  1. 使用他人KYC开设账户，提供的KYC资料与银行身份信息资料无法对应的。

总结

时间进入2023年了，对于很多仍然身在大陆的中国投资者来讲，原本躺在家里就可以随手开户的香港券商也变得难以企及。而香港证券市场也开始进入一个非常深的熊市，外加很多外国投资者的撤离，香港的资本市场也难以像过去那样受欢迎。但是对于广大中国投资者来讲，香港的券商仍然是能够以最低成本接触境外美股以及港股市场的渠道，这个渠道在短期内仍然很难改变。

常见问题（FAQ）

所有问题均搜自互联网，基本解答所有投资者的问题。

香港券商是否可以接受数字货币交易？

目前所有的香港券商均不允许数字货币交易，香港的数字货币交易与券商完全独立，也无法使用数字货币进行入金。而市面上的数字货币EFT均属于标准的交易所指数追踪型ETF产品，并非任何标注数字货币产品。

香港券商是否可以支持其他国家银行入金？

可以。但是注意使用其他国家银行必须保证与投资者本人同名，并且必须能够过基本的反洗钱。同时请注意使用美国、新加坡等国家的银行账户每次出入金都需要支付非常昂贵的转账费用。同时，这些发达国家的银行账户都有严格的反洗钱门槛，并且严格限制很多没有资金来源证明的对敲资金。

香港的券商破产了怎么办？我的财产是否安全？

香港的券商破产后，所有投资者的股票以及资金都是在银行的托管账户内，均可以通过转仓的方式转移到其他券商。但是如果投资者在券商内购买私募基金等产品出现大额亏损不属于保证范围。

香港券商内销售的理财是否保本？

香港券商代销的任何产品包括证券、理财等产品均不保本。整个资本市场都不存在可以保本的东西，千万别听信任何客户经理的谣言。

牛熊证的杠杆很高，是否适合新手？

牛熊证与衍生权证同属结构性产品，是一种杠杆投资工具。很多券商都会将牛熊证广告放在营业厅显眼的位置。如果对于香港的证券市场不熟悉的投资者，不建议入手。一开始先从模拟盘或者正股开始接触港股。

部分券商推荐私募基金我究竟该不该买？

此类活动一般出现在实体券商上，对于刚刚进入境外资本市场投资者，我们建议一定要学习相关知识后购买，私募基金均属于高风险高收益产品，如果被劝诱可以举报。

我能否借他人账户炒股？或者将账户托给他人操作？

我们不建议投资者将证券借给他人炒股，部分券商有明确条款不得外借账户，尤其是那些代客理财服务，此类服务在港均属于违法行为。

大陆居民是否可以在香港开立证券账户？为何各家券商规则不一样？

目前香港证券及期货事务监察委员会（SFC）并没有任何规定不允许中国大陆居民在香港开设证券账户。但是由于目前中资券商迫于国内监管压力，所以不得已对中国大陆投资者采取限制措施，大大增大了大陆投资者的开户门槛。

为什么香港券商的美股交易大部分只能支持股票交易而不支持衍生品交易？

香港大部分券商均支持美股交易，但是由于SEC针对境外券商也是有牌照限制，且牌照限制远远比香港严格，因此大部分券商无法支持衍生品或者融资融券业务，只有少数券商可以支持。

使用香港的券商交易美股和美股或新加坡交易所交易有何不同？

在买卖产品的差异上没有任何不同，比如Apple的股票，在香港券商、新加坡券商、美国券商上购买都是一样的，投资者仍然可以获得股票。也可以在不同国家的不同券商之间转仓。
]]> <![CDATA[一份完整的香港银行账户使用指南V1.6]]> https://catman.app/境外银行/hkbank https://catman.app/境外银行/hkbank Sat, 03 Dec 2022 00:00:00 GMT
notion image
猫总按：这篇文章的上一版写于 2024 年，那时候开香港账户还属于"零门槛红利期"。但 2025 年下半年开始，整个香港银行业对内地居民的政策画风急转——汇丰加管理费、信银国际关线上、富融加邀请码、渣打恒生升级双录，全是收紧动作。这一版我把所有数据全部更新到 2026 年 5 月，外加 2025 年 8 月生效的《稳定币条例》对法币出入金的实质影响，重新捋了一遍。
市场对外高度开放，即使是货币基金产品也有高风险高收益的东南亚货币基金产品选购；
这是一篇万字长文，建议你先收藏，按目录跳读。如果你只想知道现在到底还能不能开、开哪家、怎么开——直接翻到 Part 5。

目录

  • Part 1：2026 年香港银行业大变局——零门槛时代正式落幕
  • Part 2：先想清楚——你到底为什么要开香港账户
  • Part 3：传统五大行深度评测（汇丰 / 渣打 / 中银 / 恒生 / 花旗）
  • Part 4：数字银行八强深度评测（众安 / 蚂蚁 / 天星 / Mox / WeLab / Livi / 富融 / PAOB）
  • Part 5：三大开户路径全流程拆解
  • Part 6：资金进出实操（入金 8 路 / 出金 6 路 / FPS / SWIFT / 跨境支付通）
  • Part 7：投资功能进阶（港美股 / 基金 / 加密货币 / 稳定币）
  • Part 8：2026 新规与合规要点（稳定币条例 / CRS / 反洗钱）
  • Part 9：实战避坑 15 条
  • Part 10：高频 FAQ

Part 1：2026 年香港银行业大变局

如果你 2024 年来香港开过户，再 2026 年来一次，会怀疑自己进错了银行。整个行业的画风变了。

1.1 三件事，宣告"零门槛时代"结束

第一件：汇丰加管理费。 2026 年 1 月 1 日起，新开户的内地居民（即非香港身份证持有人），如果汇丰 One 账户过去三个月平均"全面理财总值"不足 1 万港币，每月扣 100 港币低额结存服务费——一年就是 1,200 港币。注意，旧客户不受影响。
第二件：信银国际关线上。 2025 年 8 月 17 日起，信银国际正式关闭内地居民线上开户通道，全部改为预约到港柜台办理，必须提供用途说明书、工资流水、在职证明，缺一份就拒件。
第三件：富融加验证。 富融银行从 2025 年 12 月开始，内地居民线上开户必须二选一：要么提供"推荐人验证码"，要么完成"指定企业邮箱验证"。普通邀请码已经不够用了。
加上渣打、恒生把"远程视频验证"升级为"双录 + 定位"——先视频验证、再合规电话回访、系统同步比对 IP 与手机定位，人不在香港页面直接跳"请入境后再试"。

1.2 为什么集体收紧？三个真实原因

第一，"沉睡账户"成本失控。过去几年内地居民"先开一个备用"心态浓重，开完户就放空。汇丰、中银统计，相当比例的新开户长期零余额。维护成本（系统、对账单、客服）每户每年数百港币，几十万账户就是几亿成本。
第二，金管局罚单倒逼。2025 年 7 月，香港金管局以"未能持续监察客户业务关系"对三家银行开出 1,620 万港币罚单。低价值账户的合规成本已经无法忽略。
第三，监管风向。KYC、反洗钱、《稳定币条例》、跨境数据合规——一连串新规叠加，银行宁可少赚也要把风险账户清出去。

1.3 这意味着什么？

  • 现在开户比 2024 年难，但比 2027 年容易
  • 备用账户没必要再开了，养不起
  • 真要开，至少开两家，而且要有真实使用场景
  • 老客户继续躺平，新客户认真规划

Part 2：先想清楚——你到底为什么要开

不要看别人开你也开。先对照下面这五种典型场景，确认你属于哪一类：
场景
主要诉求
推荐组合
港美股投资
入金券商、收股息、外汇兑换
中银香港 + 众安银行
跨境消费
海外刷卡免汇损、Apple Pay、订阅服务
汇丰 One + Mox 或 ZA Card
海外资产配置
多币种存款、海外保险缴费、定存高息
汇丰卓越理财 / 渣打优先理财
加密货币法币通道
出入金 USDT/USDC/HKD 稳定币
众安银行（ZA Bank）
留学 / 移居准备
大额汇款、生活账单、学费缴付
汇丰 + 渣打（双线备份）
最不推荐的开户理由："听说开了有用先开一个"。2026 年这种心态会让你白白付管理费。

Part 3：传统五大行深度评测

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3.1 汇丰银行 HSBC——香港"国民银行"

地位： 香港最大的本地注册银行，全球网点最多，是绝大多数内地朋友赴港开户的第一选择。
主推账户：
  • 汇丰 One：最常见的零售账户，2026 年 1 月起新户需 1 万港币起豁免管理费
  • 汇丰运筹理财：理财门槛 20 万港币，免管理费、专属经理
  • 汇丰卓越理财（Premier）：100 万港币门槛（内地见证开户 50 万人民币 3 个月），全球同名通存通兑、机场贵宾厅、专属客户经理
优势：
  1. 全球网点最多，60+ 国家/地区都能办业务
  1. 多币种账户支持港币、美元、人民币、英镑、欧元、日元、澳元、新西兰元等 11 种以上
  1. PayMe 是香港使用最广泛的本地支付工具
  1. 内地见证开户最成熟，北上广深等大城市汇丰分行都能办
  1. 港股美股权限线下开户即可获得全权限
劣势：
  1. 2026 起新户管理费——账户余额 < 1 万港币每月 100 港币
  1. 线上开户成功率约 70%，有概率被拒，且失败后无法重复申请，必须走线下
  1. 风控严，资金"快进快出"容易触发审查
  1. 手续费偏高，比如电汇出境美元一笔 200 港币起
线上开户限制： 仅能开通基础理财（外汇、定存、部分基金），港股美股、黄金、债券、信贷服务都没有——这点很多人开完才发现，必须线下补签。
猫总评分： ⭐⭐⭐⭐½（仍是首选，但成本时代到了）

3.2 渣打银行 Standard Chartered

地位： 香港三大发钞行之一（汇丰、中银、渣打），亚洲非洲网点强，欧美一般。
主推账户：
  • 渣打 SuperEasy：基础储蓄
  • 渣打 Premium 优先理财：100 万港币门槛
  • 渣打 Priority Private：800 万港币私人银行
优势：
  1. 理财产品丰富，是中高净值客户首选之一
  1. 跨境理财通做得好，深圳/广州内地见证开户也方便
  1. 信用卡返现/积分全港最强梯队之一（Cathay Mastercard、Smart Card 等）
  1. Mox Bank 母公司，传统 + 数字双账户体系完整
劣势：
  1. 2025 末起远程验证升级为"双录 + 定位"，人不在港无法操作
  1. 线下排队时间长，热门分行预约要等 2–4 周
  1. 基础户不送实体卡，要单独申请
猫总评分： ⭐⭐⭐⭐（理财产品强、卡圈强，开户体验中等）

3.3 中银香港 BOC HK

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地位： 香港发钞行之一，内地资金回流首选，跟内地中行同名转账免费。
主推账户：
  • 中银自在理财：基础综合户
  • 中银智盈理财：20 万港币门槛
  • 中银财富管理：100 万港币门槛
优势：
  1. 跟内地中国银行同名转账免费——这一点没有任何对手能比
  1. 支持 16 种货币账户
  1. 可绑定微信/支付宝，香港消费扫码即付
  1. 线上开户成功率最高，约 90%+
  1. 港币账户和外币子账号分开——美元收款必须给美元子账号（详见 Part 9 避坑）
劣势：
  1. 2026 起自在理财月余额 <1 万港币每月 60 港币管理费
  1. 港股美股权限需要在港线下开户才能解锁
  1. 境内外 ATM 取现都收费
猫总评分： ⭐⭐⭐⭐⭐（跨境党首选）

3.4 恒生银行 Hang Seng

地位： 汇丰旗下子行，香港中产首选之一，本地化更强。
优势：
  • 与汇丰同集团，内部转账即时
  • 信用卡 yuu 积分体系是香港最大商超联盟（万宁、惠康、KFC 等）
  • 港人认可度高，本地服务佳
劣势：
  • 不接受非香港居民线上开户
  • 内地见证开户门槛和汇丰类似但选择更少
猫总评分： ⭐⭐⭐½（性价比有，但门槛偏高）

3.5 花旗银行 Citibank Hong Kong

地位： 全球品牌，跨境出行党的另一选择。
优势：
  • 全球 ATM 网络
  • Citigold 高净值服务质量稳定
  • 多币种灵活，理财产品齐全
劣势：
  • 2024 年起对非香港居民开户大幅收紧
  • 基础户最低存款门槛 1.5 万港币起
  • 客户经理流动性大，体验稳定性下降
猫总评分： ⭐⭐⭐（适合已有 Citi 全球账户的客户做联动）

Part 4：数字银行八强深度评测

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香港 8 家持牌虚拟银行（数字银行），全部受金管局监管，全部加入存款保障计划，每个账户 50 万港币赔偿上限。下面按"对内地用户友好程度"排序详评。

4.1 众安银行 ZA Bank——综合最强

股东： 众安在线（A 股上市）+ 百仕达集团
为什么是综合最强：
  1. 首家香港持牌虚拟银行（2020 年 3 月开业）
  1. 存款规模香港虚拟银行第一——截至 2024 年 6 月超 168 亿港币、80 万用户、2024 年 7 月实现首次月度盈利
  1. 跨境支付通成员——内地 13 家银行转账免费秒到账
  1. 支持 11 种货币账户——美、欧、英、日、澳、加、新加坡、瑞士法郎、泰铢、人民币、港币
  1. 首家提供加密货币零售交易的银行——可在 App 内直接买卖 BTC/ETH（仅限香港居民）
  1. HashKey 法币出入金合作行——你想做合规币圈，绕不开它
  1. 持有 SFC 1 号牌——可直接交易港美股、基金
  1. ZA Card 可自定义卡号后 6 位的 Visa 借记卡，全球 ATM 取现免费、消费有回赠
支持内地居民开户： 是，需人在香港 + 内地身份证 + 港澳通行证 + 内地银行卡（手机号一致）+ 出入境记录。
新户福利（2026 年）： 多重组合券，包括美股回赠、定存高息券、消费回赠等，金额随期波动。
劣势： 加密货币交易仅限香港身份证持有人；信用卡服务尚未提供。
猫总评分： ⭐⭐⭐⭐⭐（数字银行第一选择，没有之一）

4.2 蚂蚁银行 Ant Bank（香港）

股东： 蚂蚁集团 100% 全资
核心定位： 跨境支付场景王者。
优势：
  1. 跨境支付通成员，与众安、天星并列三家免费秒到内地的虚拟银行
  1. AlipayHK 深度联动——支付宝港版用户的银行端
  1. 支持淘宝、内地、澳门、日本商户的 AlipayHK 分期
  1. 中小企业贷款最高 500 万港币、无抵押
劣势： 不发行扣账卡（无实体/虚拟 Visa/Master），不能 ATM 取现，外币账户不支持，信用卡未提供。
猫总评分： ⭐⭐⭐⭐（跨境党刚需，但功能偏单一）

4.3 天星银行 Airstar Bank

股东： 小米集团 + 尚乘集团
优势：
  1. 小米生态链整合，支持小米钱包
  1. 跨境支付通成员——内地银行免费秒到
  1. 可直接汇款到微信钱包或内地银行卡——单笔上限 5 万人民币、手续费 30 港币/笔
  1. 港元定存利率较高
劣势： 实体卡片支持有限，没有信用卡，营销活动相对低调。
猫总评分： ⭐⭐⭐⭐（顺手开一个，跨境备份）

4.4 Mox Bank——消费返现王

股东： 渣打银行 + 电讯盈科 + 香港电讯 + Trip.com
核心优势：
  1. Mox Card 是亚洲首张无卡号全功能借记卡
  1. 戶口结余 ≥ 25 万港币时享 2% 无上限 cashback——一笔 1 万港币簽賬即返 200
  1. 指定商户消费返现高达 5%
  1. Mox Credit 信用卡——少数提供信用卡的虚拟银行
  1. Apple Pay / Google Pay 香港首家支持的虚拟银行
致命限制： 仅支持香港居民开户。访港内地旅客无法开。
猫总评分（针对内地用户）： ⭐⭐（开不了）；针对香港居民： ⭐⭐⭐⭐⭐

4.5 WeLab Bank 汇立银行

股东： WeLab 金融科技集团 + 安联 + 建银国际 + 红杉资本 + 长江和记 TOM 等
优势：
  1. GoFlexi 私人贷款业内最灵活
  1. GoSave 定存支持随时部分提取
  1. WeLab Debit Card（无卡号借记卡）
  1. 支持内地访港旅客线上开户
劣势： 投资产品线相对薄、无加密货币、信用卡尚未推出。
新户福利（2026）： 港元定存高息 + 现金奖励组合，金额随期变化。
猫总评分： ⭐⭐⭐⭐（贷款党 + 定存党的偏向选择）

4.6 Livi Bank 理慧银行

股东： 中银香港 + 京东（香港）+ 怡和集团
特色：
  1. 中银背景——传统 + 数字联动玩法
  1. PayLater 先享后付功能
  1. 支持中小企业开户——访港内地居民注册的香港公司也能开
  1. 加入存款保障计划
劣势： 个人零售产品线不如众安丰富、定位偏 lifestyle。
猫总评分： ⭐⭐⭐½

4.7 Fusion Bank 富融银行

股东： 腾讯 + 工银亚洲 + 港交所 + 高瓴资本 + 郑志刚
优势：
  1. WeChat Pay HK 深度联动
  1. 外汇兑换便捷
  1. 腾讯系产品体验
致命变化： 2025 年 12 月起内地居民线上开户必须有"推荐人验证码"或"企业邮箱验证"。普通邀请码已无效。
猫总评分： ⭐⭐⭐（门槛升级，但仍可开）

4.8 PAOB 平安壹账通银行

股东： 中国平安 + 金融壹账通
核心定位： 主攻香港中小企业贷款。
致命限制： 仅支持香港居民和香港企业开户，访港旅客不能开。
猫总评分（个人用户）： ⭐½

4.9 八大数字银行一页对比表

银行
对内地访港旅客
跨境支付通
实体卡
港美股
加密货币
推荐度
ZA Bank 众安
✅
✅
✅ Visa 自定卡号
✅
✅（限港人）
⭐⭐⭐⭐⭐
Ant Bank 蚂蚁
✅
✅
❌
❌
❌
⭐⭐⭐⭐
Airstar 天星
✅
✅
部分
部分
❌
⭐⭐⭐⭐
WeLab 汇立
✅
❌
✅ Mastercard
❌
❌
⭐⭐⭐⭐
Livi
✅
❌
✅
❌
❌
⭐⭐⭐½
Fusion 富融
✅（门槛升级）
❌
✅ Mastercard
部分
❌
⭐⭐⭐
Mox
❌（仅港人）
❌
✅ Mastercard
❌
❌
⭐⭐⭐⭐⭐*
PAOB
❌（仅港人）
❌
❌
❌
❌
⭐*
  • 仅评对应目标用户

Part 5：三大开户路径全流程

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不同人群对应不同路径，按你的实际情况选：

5.1 路径一：临港线下开户——最稳，成功率 90%+

适合： 时间充裕、想开传统大行（汇丰/中银/渣打）+ 数字银行组合的朋友
必备资料：
  1. 居民身份证（年满 18 岁，有效期 ≥ 6 个月）
  1. 港澳通行证（有效签注，护照不行）
  1. 入境小票（过关闸机打印的白色纸条，务必保留）
  1. 地址证明（如果身份证地址≠收件地址）：3 个月内水电煤账单 / 信用卡账单 / 内地银行 APP 下载账单（招行、中行最稳）
  1. 港币现金：建议至少 1 万港币（激活 + 防小额管理费）
  1. 手机开通国际漫游——香港短信验证码必须能收到
  1. 香港本地 4G 流量——支付宝小程序"无忧行"可购买备用
  1. NFC 手机——身份证芯片读取
推荐分行（避开热门商圈）：
  • 中银香港：粉岭中心、元朗青山道、机场分行
  • 汇丰：大埔、屯门、东涌
  • 远离：中环、尖沙咀、铜锣湾——人多 + 严
现场流程（中银为例）：
  1. 预约：APP 提前预约或 walk-in（不同分行政策不同）
  1. 取号：跟大堂经理说要开"自在理财综合账户"
  1. 填表：APP 上填，职业 / 年薪可如实简化填写（自由职业者 / 10 万港币是常见组合）
  1. 面审：开户用途避免说"储蓄"或"商业用途"，推荐"投资炒股"——准备好富途/老虎/盈透截图
  1. 领卡：当场拿账户号、临时卡，正式卡 7–10 天平邮到家
  1. 激活：ATM 插临时卡 → 输密码 → 查询港币账户 → 存 1,000 港币以上
  1. APP 设置：设置网银登录名、密码、保安问题、人脸、PIN
时间规划： 工作日早 9 点或周六上午（周六下午 1 点后和周日大部分分行不营业）。
全套（中银 + 汇丰 + 众安 + 天星）一天可以搞定，但需要科学排程。

5.2 路径二：内地见证开户——人在内地也能开

适合： 没法去香港、又需要传统大行账户、有一定资金量的朋友
支持见证开户的银行：
  • 汇丰中国 → 见证开汇丰香港卓越理财（50 万人民币存 3 个月）
  • 渣打中国 → 见证开渣打香港优先理财
  • 东亚中国 → 见证开东亚香港
  • 大新银行（深圳分行）
  • 星展银行
流程：
  1. 在内地银行（如汇丰中国上海分行）开通该行的内地账户
  1. 申请"跨境见证"服务——客户经理面对面录像验证
  1. 提交港版账户开户申请——银行寄送资料到香港分行
  1. 1–3 个月内激活——首次需登录港版手机银行
  1. 激活前需达到资金门槛要求并保持 3 个月
注意： 见证开户开出来的港版账户，初期权限可能受限，需要去香港补签才能解锁全部功能（如卓越理财全权限投资、信用卡等）。

5.3 路径三：远程线上开户（数字银行）——足不出户但需在港

适合： 不需要传统大行、只要能收发款的朋友
关键限制：必须人在香港境内——所有支持内地访港旅客的虚拟银行（众安、天星、蚂蚁、汇立、富融、理慧）都需要：
  1. 你的手机连上香港 SIM 卡或漫游 / 香港 Wi-Fi
  1. APP 内 GPS 定位显示在香港境内
  1. 内地身份证 + 港澳通行证 + 内地银行卡（手机号一致）
  1. 出入境记录（国家移民管理局 12367 小程序下载）
这就是为什么一日游也能开虚拟银行——只要人到香港机场或口岸过完关，连上香港运营商的网络，就能在咖啡厅开 4 家虚拟银行。
典型一日游开户路线（罗湖口岸出发）：
  1. 上午过关 → 罗湖站连香港 Wi-Fi
  1. 众安银行 ZA Bank（10 分钟）
  1. 天星银行 Airstar（10 分钟）
  1. 蚂蚁银行 Ant Bank（10 分钟）
  1. 顺路去元朗中银分行做线下开户（提前预约）
  1. 下午福田/罗湖回深圳

Part 6：资金进出实操

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开了户只是开始。能不能高效低成本地把钱搬进搬出，才是关键。

6.1 入金 8 种主流路径

路径
速度
成本
单笔上限
适用场景
跨境支付通（中银→中银 / 内地 13 行→众安/天星/蚂蚁）
秒到
0
各银行不同
小额日常
同名电汇 / SWIFT
1–3 工作日
100–300 港币
看银行
大额
同行同名网银转账（中行内地→中银香港）
1–2 工作日
0
5万美元/年
中行老客户
国内购汇 + 电汇
1–3 工作日
100–300 港币
5 万美元/年
通用
见证账户互转（汇丰中国↔汇丰香港）
即时
0
高
已开见证的人
券商出金回银行（盈透/富途出金到港卡）
1–2 工作日
部分免费
高
投资者
找换店现金存入
即时
中低
香港现金存款限额
现金党，注意合规
HashKey 法币入金到 ZA Bank
即时
看交易所
看实名等级
加密党
重点提醒： 每人每年 5 万美元购汇额度是硬性限制，超过部分银行不会给办。

6.2 出金 6 种路径

路径
速度
成本
备注
天星银行 → 微信钱包/内地银行卡
即时
30 港币/笔
单笔上限 5 万人民币
跨境支付通（众安/蚂蚁/天星 → 内地 13 行）
秒到
0
限额各异
中银香港 → 中行内地同名
1 工作日
0
港币兑换成人民币需购汇额度内
SWIFT 电汇 → 内地任意银行
1–3 工作日
200+ 港币
大额必备
券商通道（部分券商支持出金到内地卡）
1–3 工作日
看券商
投资闭环
现金提取（ATM 在内地银联取现）
即时
收手续费 + 汇损
不推荐大额

6.3 跨境支付通详解（2024 年 6 月正式启用）

这是 2024 年以来最重要的跨境基础设施。
  • 内地 13 家银行：工、农、中、建、交、邮储、招、中信、光大、华夏、平安、广发、浦发
  • 香港接入：渣打、众安、蚂蚁、天星、汇丰、中银、恒生 等
  • 实测：内地工行 → 众安银行，免费、5 秒到账
  • 限额：单笔通常 1–10 万人民币，月限额银行不同
如果你只为日常小额跨境，跨境支付通已经能解决 80% 的需求。

6.4 SWIFT vs FPS vs 银联

  • SWIFT：国际电汇标准，1–3 工作日，每笔 200–500 港币（加电报费），跨货币、跨境
  • FPS 转数快：香港境内即时转账系统，免费、24/7、用手机号/邮箱/FPS ID 收款，所有香港银行通用
  • 银联：香港 ATM 用内地银联卡取现 / 内地用香港银联卡取现，受 5 万美元额度约束
实战配置：
  • 港内：FPS 全部搞定
  • 港外：SWIFT
  • 大陆港之间：跨境支付通 / 同名转账 / 见证

Part 7：投资功能进阶

7.1 港股美股交易

线下开户的传统大行（汇丰/中银/渣打）：直接开通"投资户口"，可交易港、美、英、日股票，但佣金普遍偏贵（港股 0.25%、美股 0.3% 起，最低收费高）。
数字银行（众安）：港美股佣金免费或低于传统行，但仅限基础交易。
实战玩法： 大部分人是银行账户做资金仓 + 互联网券商（富途/老虎/华盛/盈透/微牛）做交易。把港币从银行 EDDA 入金到券商，交易完成后再回流到银行。

7.2 基金 / 债券 / 黄金

  • 汇丰、渣打、中银：基金平台齐全，500 多支基金可选，部分免认购费
  • 数字银行：以众安为代表，提供精选基金和定投
  • 债券：传统大行的私人银行业务才接触得到
  • 黄金：中银、汇丰提供纸黄金账户

7.3 加密货币与稳定币——2026 年最大变化

2025 年 8 月 1 日生效的《稳定币条例》是亚太首个针对法币稳定币的全面立法。
要点：
  1. 任何在香港发行 / 销售 / 推广法币稳定币的机构必须持有金管局牌照
  1. 首批牌照 2026 年 4 月落地——目前已发放给两家：碇点金融（渣打 + 香港电讯 + 安拟集团）和汇丰（汇丰计划 2026 下半年推出港元稳定币，接入 PayMe 和 HSBC HK App）
  1. 零售投资者只能购买持牌发行人的稳定币
  1. 过渡期内，未持牌的离岸稳定币（USDT 等）面临边缘化
对你的实际影响：
  • 众安银行 + HashKey 仍然是目前最合规的法币 ↔ 加密货币通道
  • 数字银行账户里的港币 / 美元，未来可以一键兑换为持牌港元稳定币（汇丰即将推出）
  • 银行对涉币交易的资金审查会比 2024 年严——账户被冻结概率上升
  • 建议：稳定币相关的资金流，一定走持牌平台、留好交易记录、避免与不明来源资金混用
反洗钱"长尾风险"： 银行系统会对账户做风险评分，频繁与未持牌实体交互会导致3–6 个月后被风控终止账户——这是 2026 年最大的隐性陷阱。

Part 8：2026 新规与合规要点

8.1 稳定币条例核心条款

  • 储备资产 100% 高质量流动资产支撑
  • 持牌人最低实缴股本 2,500 万港币
  • 储备资产纳入存款保障计划保护
  • 域外效力：宣称锚定港元或向香港推广，无论发行主体在哪都受监管
  • 强 KYC 要求：每枚稳定币持有人身份可穿透核验

8.2 CRS 与税务

香港自 2017 年起实施 CRS（共同申报准则），香港银行账户余额信息会自动交换给账户持有人税收居民国/地区的税务机关。
对内地居民：
  • 余额低于 100 万美元的零售账户也在交换范围内
  • 利息、股息、资本利得均会被申报
  • 不存在"开了香港账户就能避税"这种事——只是合规便利、币种灵活

8.3 反洗钱风控五条红线

银行最讨厌的五种行为：
  1. 资金快进快出——入账后 24 小时内大额转出，触发"中转账户"风控
  1. 代收代付——帮他人收款立即转走，是洗钱典型模式
  1. 来源不明的虚拟资产资金——未持牌交易所流入
  1. 频繁修改地址 / 联系方式
  1. 长期零余额或单一用途

8.4 沉睡账户问题

2 年内无任何交易记录，账户会被"冻结/休眠"——重新激活通常需要本人到港柜台办理。
保活方法： 每 2–3 个月登录一次手机银行 + 做一笔小额转账（1 港币给自己另一个账户也行）。

Part 9：实战避坑 15 条

  1. 港澳通行证签注必须有效，且有效期 ≥ 6 个月——过关不能用护照
  1. 入境小票务必保留——开户必查
  1. 手机号必须是国内一类卡且开通漫游——香港验证码收不到立刻凉
  1. 现金携带 ≤ 等值 5,000 美元——超过要申报
  1. 开户理由：投资炒股优先，避免说"储蓄/商业用途"
  1. 股票账户截图准备好（富途/老虎/盈透/微牛任一）
  1. 避开热门商圈分行——中环、尖沙咀、铜锣湾排队两小时，新界分行 30 分钟搞定
  1. 中银港币账户和外币子账号是两个号码——美元收款必须给美元子账号，不然按银行汇率强制结汇
  1. 激活账户当场做笔 1 港币测试转账——别回内地才发现 APP 用不了
  1. 平邮卡片要在地址末尾留内地手机号——很多邮递员看到电话会主动联系
  1. 开户成功 1 周后打 11185 报备——告诉当地邮局有香港平邮信件即将到达
  1. 最少开两家银行——一个被风控时另一个不至于断流
  1. 每 2–3 个月登录一次手机银行 + 一笔小额交易——防止沉睡冻结
  1. 资金留 3 天再转出——降低快进快出风控
  1. 2026 起汇丰 One 余额留 1 万港币以上——免每月 100 港币管理费

Part 10：高频 FAQ

Q1：现在还能开吗？
能，但比 2024 年难。建议在 2026 上半年完成开户，下半年监管可能继续收紧。
Q2：被拒了怎么办？
线上开户被拒，传统大行无法重复申请，必须走线下；数字银行被拒可以等 30–90 天后重试。最稳的兜底是众安——我们和身边一日游的朋友实测，正经职业 + 完整资料几乎都能开下来。
Q3：账户会被冻结吗？
会，主要原因有三：（1）2 年无交易；（2）反洗钱风控触发；（3）资金来源审查通不过。保持小额活跃即可。
Q4：能开信用卡吗？
非香港居民开信用卡难度大，通常需要 100 万港币以上存款或大额理财绑定。少数虚拟银行（Mox）提供本地居民信用卡，访港旅客无缘。
Q5：美元能直接收吗？
中银、汇丰、渣打都支持多币种账户。中银特别注意：美元有独立子账号，收款时务必给对方美元账号，不然会被强制结汇成港币。
Q6：开户需要带多少现金？
港币 1 万左右最稳——既能激活账户、又能避免触发小额管理费、还能应付出租车小店现金消费。
Q7：能买美股吗？
银行端通常需要线下开户解锁全权限。更主流玩法是银行做资金仓 + 富途/老虎/微牛/盈透做交易。
Q8：稳定币新规后，加密货币还能玩吗？
能，但只能走持牌渠道。众安 + HashKey 是目前最合规的散户路径。所有涉币交易都要留好凭证，避免账户被风控。
Q9：CRS 要交多少税？
CRS 是信息交换，不是直接征税。真正影响是境外利息/股息/资本利得需要在你的税务居民国/地区申报。具体税率咨询税务专业人士。
Q10：我已经开了卡，不用了能不管它吗？
不能。要么保持活跃，要么主动注销。留着不用 + 余额低未来会被收管理费 + 最终冻结。

写在最后

2026 年的香港银行账户，已经从"人手一个的标配"，回归到"金融工具"的本质。
真要开，认真开，认真用。
这意味着你需要：
  • 想清楚需求：投资？跨境？储备？加密？不同需求开不同组合
  • 至少开两家：传统大行 + 数字银行各一个，互为备份
  • 保持活跃：小额交易、定期登录、避免沉睡
  • 做好合规：稳定币时代，资金来源比金额本身更重要
  • 拥抱变化：稳定币新规、AI 风控、跨境支付通——都是大趋势，越早适应越好
如果这篇指南对你有用，欢迎收藏 + 转发。我会随着政策更新持续修订——下次大版本预计是 2026 年底，届时第一批稳定币牌照已经全部落地、汇丰港元稳定币正式上线，届时再见。
—— 猫总，2026 年 5 月
本文所述政策、利率、费用以各银行官方最新公告为准。投资有风险，开户需谨慎。本人不构成任何投资建议。
]]> <![CDATA[一份完整的日本房地产投资指南V2.2——揭秘全球最后可以银联刷卡的发达国家房地产]]> https://catman.app/房地产/japanrealestate https://catman.app/房地产/japanrealestate Sat, 09 Sep 2023 00:00:00 GMT

温馨提示

本文只讨论日本地产投资的相关规范及流程问题，不涉及移民相关问题，请注意，日本并没有买房移民政策。房产是投资品，不存在任何刚兑。文章主要设计基本的购买流程和税务计算市场环境分析，不涉及具体产品介绍。

日本不动产的投资环境

综合国力仍然是亚洲第一强国

我是想告诉各位，没有一种资产是绝对只涨不跌的，日本的房地产也不例外，所以大家在看到各类关于全球各地房地产中介的广告纷纷在吹嘘日本的房子如何赚钱和高回报之时，希望大家多动动脑子。如今，我看到的这个日本便是在当年的房地产泡沫破裂后重新崛起的日本。它仍然保留了当年的强大，有着40800美元/人的人均GDP（2018），以及世界第三的经济地位。人均收入在44000美元（2018）左右。在所有的亚洲国家中仍然排名第一，原有的研发、制造能力虽然遭受重创但是核心技术能力仍然在。

经济发展进入佛系模式

现在的日本已经和当年的日本完全不同了，自从1991年房价开始下滑至今，目前日本的房价仅相当于1984年的水平，处于一个历史低位。整个经济都进入一个佛系的状态，主要表现在低增长、低通胀、低利率、高税收。基本和欧美发达国家一样进入了同样的模式。而在这个模式下想通过撬动杠杆来通过日本房地产，获得类似中国房地产商那样的暴利是不现实的。

宽松的不动产准入门槛为全球客户入场创造了条件

传统的西方主流发达国家的房地产交易都是要通过托管账户和银行反洗钱审查的的，交易流程长达三个月以上的比比皆是。同时，严格的反洗钱也误杀了大量中国客户。但是日本是一个高度依赖现钞的国家，甚至连绝大多数房地产交易都使用现钞。因此房地产交易非常宽松。目前，日本的房地产可以使用任意国家的银行账户购买。而整个日本的很多不动产都提供各类金融服务来吸引全球客户。中国客户前往日本购买房地产是不需要借助海外银行账户交易，很多不动产公司甚至支持现金、银联甚至是数字货币和黄金。
房产购买的手续很简单，只需要中介帮忙准备材料，宅地建物取引士签字帮助双方完成交易即可。交易流程非常短，基本在15分钟内即可完成所有的交易手续，2～3周内就可以拿到产证。就目前来看，日本是目前众多发达国家中对不动产资金审查最宽松的国家。而且日本的房地产属于固定资产，不纳入CRS监管。
而在2021年，尤其是大部分客户都面临严格外汇管制的情况下日本房地产更是在众多国家中更是独树一帜，不仅可以支持多种方式支付而且对于资金来源的审核远远比其他发达国家低，甚至绝多数东南亚小国的资金也可以顺利购买。

完善的再分配体制为所有的租客创造了稳定的环境

很多人来了日本以后，最大的感受就是日本人的生活水平非常高。医保可以70%起报销，12年制义务教育，遍地的养老院......这确实是欧式共产主义在亚洲的唯一实验基地。但是在这背后是大企业和财团的无私的奉献和付出。对于很多准备移民日本的家庭或者个人来讲这个是一个非常好的事情，因为相比中国家长要天天为医疗、教育、养老操心相比，日本确实是个天堂。而这个税率在设计上也非常合理，真正做到了扶持低收入、鼓励中等收入、调节高收入。针对高纳税者和高信用群体提供更好的社会福利反馈，比如低息银行贷款以及更高的信用评级。最吸引人的就是，只要投资者在日本持有合法的居留（包括经营性签证），养育孩子均享受相关福利。无论收入多少、3-5岁的保育园、幼儿园所有费用全部免费。在初中毕业以前，学费全免、看病全免、每个月政府还给每个孩子发1千多元人民币的“儿童工资”。而这种再分配体制，也使得日本居民的工作、生活家庭能够获得保障。从而有效避免类似国内那样失业即断租的情况。而在新冠疫情期间日本政府更是提供了大量补助，让很多中小企业以及个人生活不受疫情影响。

严格的法律法规保护

现有的日本房地产的规范性主要体现在两个层面，一个是国家法律法规为主导的各种法律和政策。另一个是行业内不动产协会制定的相关规范。在法律法规方面，日本成功地利用房产税以及各种租客保护条例，规范了整个国家房地产市场的良性发展，真正做到了房子是用来居住这个核心点。同时，全国范围内大部分不动产公司都会加入全日不动产协会，这个相当于一个自律性组织。如果买家遭到了欺骗，或者不动产公司在销售房屋时未能披露给买家房屋的重大瑕疵，则由不动产协会现追责赔款给卖家，然后不动产协会再追究不动产公司的相关责任。法律不仅仅保护不动产持有人，还保护在其中的租客，日本现有的法律是保护租客的。现有的《借地借家法》严格规范了所有权和租赁权之间的界限，房主不能随意赶走租客，而租客可以有权利自由续约。而房屋屋主的变更不会影响租客的租约，所以有租客在物件内住10年以上都是非常正常的事情。

相对于其他发达国家日本房地产投资的优势

很多投资者都非常好奇，在如今全球海外投资产品一落千丈的情况下，为什么日本房地产仍然可以在众多国家的房地产中脱引而出，中国投资者仍然可以直接依靠银联卡和身份证购买，而且在目前国内海外投资移民的中介市场成为了主流产品。
海外投资，最重要的是对方是否让中国人过来投资，在目前中国国内外汇管制不断加强，西方国家不断增加反洗钱和海外买家税门槛的时代。中国投资者可以选择的产品非常之少，而日本的房地产在投资的资金出境门槛很身份审核要求上绝对是秒杀任何一个国家。

海内外买家平权

众所周知目前很多国家的房地产针对海外买家均收取海外买家税，或者直接干脆不允许海外买家投资土地。比如泰国就是外国人无法购买土地的国家和地区之一。但是日本目前在房地产税收、房地产产权登记、房地产购买种类自由上是不对外国人做任何限制的，也就是说外国买家持有日本房地产在产权和纳税义务上与日本人一模一样，日本人缴纳多少税，外国买家也缴纳多少税 。外国人可以购买日本的土地和房屋，并且拥有完整的产权。可以说在当今很多发达国家并不多见。

完整且永久的土地和产权私有制

有些人问既然日本有天皇，那么是否全日本的土地属于天皇。但是情况恰恰相反，在战后，美国针对日本实施政治经济改革之后已经在全日本实现了真正意义上的资本主义。现有所有的日本土地和物业在购买完成之后属于投资者私有财产，投资者可以永久持有并且在缴纳遗产税之后传承给下一代。并不是类似国内的70年产权这样的情况。

银联、比特币、黄金、现钞条条大路可买房

而目前日本房地产最神奇的一个环节就是其购买环节，众所周知，随着全球西方国家纷纷完善房地产的反洗钱管理程序以及资金入境门槛，外加国内拥有海外银行账户和外汇的合格投资者不断下滑，中国投资者想要在海外买房可以说是难上加难。但是日本99%以上的物业均可以实现多种支付媒介直接交易，无论是刷银联卡、支付比特币甚至使用现钞和黄金等实体物业，只要不动产公司和委托的清算方认可，均可以实现直接交易。也是目前唯一可以用人民币和数字货币直接交易的海外房地产。

代理人制度国内可以直接交易

由于现有情况下主流西方国家针对海外买家实施严格，甚至是必须本人到场才可以完成交易，在目前新冠疫情极其严重的情况下，投资者可能很难亲自到场。但是日本房地产由于中介机构拥有完整的代理权利，因此投资者可以在国内VR或者视频看房后直接成交。

非护照登记，无CRS，安全隐私有保障

可以说目前日本房地产是全球仅存的非护照登记的海外房地产项目，也就是说投资者购买无需使用护照，而是使用住址公证书，中国投资者使用身份证的中日文公证即可，其他国家用水电煤气单去当地公证日语证件即可。同时，也是因为没有CRS，外加日本严格的不动产持有者身份查询制度（非大数据保存），想要查到买家身份几乎如同大海捞针，也是很多高净值客户的首选。

现有日本房地产的投资种类

目前，日本的投资性房产一般根据房子类型主要分为四种マンション（公寓）、アパート（低层公寓）、一戸建て（单栋式公寓）、タワーマンション（塔楼）。这四种是我们目前客户投资的主要产品类别。而随着新冠疫情结束，整个日本旅游类地产的也非常收到欢迎，因此我们特别为大家讲解一般物业以及旅游类地产两大板块。

一般性住宅

在日本，一般性住宅交易在数量上占据主体，也是大多数投资者的选择，请注意，日本对于住宅性质的分类极其严格，普通住宅的盈利模式只有一种那就是长租给租客获得收益，不可改造为民宿、酒店等对外出租。我们只讲解大部分投资者遇到的四种常见产品类型，可以说普通住宅是投资日本新手首先选择的产品。

マンション（公寓）

有点像国内的公寓，一般是重型钢铁架构、钢筋混凝土、或者其他坚固结构，通常在3层以上，隔音很好，绝大多数日本年轻人的投资首选。经过区分登记后，可以单独出售给卖家，土地是共有产权，是最为主流的投资性住房产品。东京由于人多地少，不少公寓面积都非常小，平均也就28平方米左右，专门为单身设计（日本生育率很低，单身宅男特别多），很多物件都已经自带租客，基本就是购买后即可获得稳定收益。
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アパート（低层公寓）

通常是木造或者轻型钢铁架构，板房的建造一般在1～3层，也是一种主流的住宅。可能在居住面积上略好于拥挤的マンション（公寓），アパート（低层公寓）的建造要求一般比マンション（公寓）低，对于土地的要求很低（容积率要求低），所以租售比一般较好，我司目前开发的就是这类物业。相比动不动就需要SRC和全套物业的マンション，アパート更适合中国的投资者圈地盖楼，因为其投资本较为少。
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一戸建て（一户建）

一般日本人的首选， 一戸建て的主流消费群体都是中年人或者已婚人群，相比上面两种， 一户建的建筑面积远远高于两者，一般都在90平方米以上，拥有自己独立的土地。一户建在东京绝对是奢侈的住房选择，一般都是土豪用于自住用的，由于土地在东京的稀缺性，东京的一户建大多非常昂贵，就以东日暮里地区离山手线很远的一户建为案例，大部分价格大多都在300万人民币以上，而且不包括后续的改造费用。很多人想购买一户建之后做民宿，但是非常可惜，东京地区绝大多数地区不允许经营民宿，而且东京的一户建租金太高，作为长租房也是有价无市，大部分人都会选择埼玉县等周边地区购买一户建用于自己住。
但是在大阪地区由于非常特别的政策，大阪地区的很多土地可以用于商业、住宅、特区民宿三种用途。这也是为什么大阪地区的一户建投资可能是目前很多投资者的最爱。
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タワーマンション（塔楼）

一直以来，塔楼都是巨大的坑。很多来东京的客户一直都非常喜欢奥运村附近的一些住友不动产的塔楼，因为确实很漂亮，在东京，塔楼永远是最为亮眼的风景线，是权力和财富地位的象征。很多中介都抓住中国客户喜欢新房和高端地段的心理优先向客户推荐塔楼。但是，塔楼是非常不适合投资的物件，原因有以下三点：
  1. 绝大多数投资者是不可能住在日本的，在日本房子唯一的收益来源就是租金，塔楼的价格非常高，租金却一般，有价无市，租客市场少，绝大多数都是日本富豪自住的。如果投资者本身无法在日本长期居住，而且又找不到租客，每年还要缴纳物业费（每平方米将近人民币30元/月）。
  1. 绝大多数的高端塔楼是被日本的大型不动产如住友或者三菱不动产持有，因此高端物件的交易都是按照国际交易标准执行的，这意味着有繁杂的手续和反洗钱，绝对不会接受现钞或则人民币直接交易，除非客户已有大量日元外汇，我相信绝大多数中国投资者绝对不可能做到。
  1. 塔楼难以流通，即使在东京，塔楼仅仅是少数高端富豪才消费得起的（虽然很多只需要350万人民币）。小众的交易市场外加繁杂的手续，使得塔楼的流动性非常差，一旦入坑，转手几乎不可能。
  1. 部分高端塔楼存在押楼资本和极高的差价，这往往是很多投资者所担忧的，那就是买到了贵的房子。
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但是这并不意味着塔楼就没有市场，对于一些已经在日本的工作的高收入人士来讲，购买塔楼炫耀一下自己的身份，是一个非常不错的装逼选择。

旅游类地产

随着新冠疫情结束，整个日本旅游业也复苏，很多投资者也开始入手旅游类地产，目前，全日本的旅游类地产实际上分为标准酒店、特区民宿、简易宿所、民泊新法这四种。我们着重为大家讲解这4种物业。其中争议最大的就是民宿，众所周知，自新民宿法以来，全日本的能够直接批准做民宿的地方没有多少，只有大阪市的大阪特区民宿牌照在概念和意义上接近中国投资者所认知的民宿。
因此，投资者在投资的旅游类地产前一定要注意，千万别看外表，认为长得像就是什么。一定要将物业藤本以及牌照一同打印出来来进行对比判断。没有牌照的物业，无法上架任何旅社或者OTA。
物业/标准
标准酒店
简易宿所
大阪特区民宿
民泊新法
普通住宅
经营天数
365天
365天
365天
180天（部分地区限制周末）
不适用
分布区域
全国
全国
大阪
全国
全国
建筑物用途
仅旅游住宿
仅旅游住宿
住宿/长租/办公室
非经营设施，仅作交流
仅自住或长租
居室面积
3.3㎡以上
3.3㎡以上
25㎡以上
各区规定
不适用
消防硬件
事业用消防
事业用消防
事业用消防
事业用消防
家庭消防
人员对应
必须
必须
无
各区规定
不适用
产权区分
困难
困难
容易
容易
容易
居民反对
无效
无效
无效
摘牌
民宿违法
投资金额
>4亿日元
>2亿日元
>3千万日元
>1千万日元
不适用

标准酒店

实际上就是大家在日本马路边看到的酒店，但是这些酒店在消防、接待、建筑要求等方面具备非常高的要求，起投门槛一般在4亿日元以上，因此是极少数投资者才能够得着的项目。这里我们并不多做介绍。
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简易宿所

广泛分布于日本的一些旅游城市，比如京都，和标准酒店相比，建造门槛略低，并且人员应对上稍微宽松。但是仍然属于酒店范畴，再投资门槛上并不低，一般情况下都在2亿日元以上。实际上北海道和京都等地区很多长得非常像古宅的物业经常被投资者误认为民宿，但是其牌照均为简易宿所。
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大阪特区民宿

目前情况下最为主流华人民宿投资品种，其最大的好处就是投资灵活，起步价可以从3000万日元开始。购买一小套就可以做，可以说是很多投资者的最爱。而且没有强制雇佣条件，可以委托三方公司打理。
但是这并不意味着建造标准要求低，想要获得大阪特区民宿牌照仍然需要保健所审核并且过消防获得牌照后才可以运营。而到了2025年，大阪特区民宿法也迎来大改革。
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民泊新法

目前争议极大的一类物业，从2018年开始很多地区为了减少空置房源推出民泊新法牌照，各个地区根据各自的实际情况推出不同的政策。绝大多数地区的民泊新法只允许对外出租180天，东京新宿地区甚至只允许周六周日出租，而且一旦有邻居投诉将会被直接摘牌。因此这类牌照极其不稳定，很难上架一些大型酒店OTA平台或者与旅社合作。但在市场上一般都会被中介包装成民宿产品对外销售，是一个很有争议的产品。
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在过去，东京地区的180天民宿采取的措施是登陆多个OTA平台，通过多平台预订，规避180天抽查，实现超过180天民宿的运营。但是随着2025年，日本政府将OTA平台接入观光厅，这种情况基本已经不复存在了，而且面临极大的风险，特别是对于经营管理签证投资者来讲如果被发现超限运营的行为，将会被直接面临处罚。
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日本现行房地产参数

和中国完全不一样的地方在于日本房地产在对外销售进行面积计算时都是使用面积，这意味着阳台、电梯、走廊等公共面积。因此在购买日本房地产之前投资者需要认识3个概念：专有面积、公簿面积、课税面积。

计量参数

在日本，一帖等于1.62平方米。现有日本大多数房屋租赁和销售都会看到的一种计量单位，但是帖的计量在不同的区域均有不同的代表指定，因此并不是一个精确的面积。而在实际销售的过程中，尤其是国际投资者的房地产交易，一般都是使用国际单位平方米。产证标准的登记文件上也使用国际单位平方米。
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专有面积

户主可以独自自由使用的面积，就是户主在屋内的大部分面积，不包括阳台、以及从门到玄关的那一部分面积。专有面积会在签约前写入物件概要書，投资者可以在其中了解可以装修的物业面积。尤其是毛坯房，专有面积参考非常重要。专有面积也称为壁芯面积，中国现有的公寓楼产权划分也有类似概念。
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专有面积也称为壁芯面积，中国现有的公寓楼产权划分也有类似概念。将两户之间的墙壁从中间进行划分，将墙壁面积一分为二，然后将阴影处的面积划分出来作为壁芯面积。
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但是专有面积的概念仅限于公寓，无法适用于一户建，一户建因为带有土地和建筑的完整产权并非区分物业因此在计算的时刻紧需要计算建筑和土地的真实面积即可。

公簿面积

这是去除所有墙壁厚度之后的面积，一般都是登记在日本房产证上的面积，也叫做内法面积。
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和之前登记面积（壁芯面积）不同，公簿面积（内法面积）实际上将所有的墙壁厚度的面积全部去除了，所以在面积上肯定是缩水的。很多投资者在产证登记的环节发现产证上的面积和广告上的不一样，是因为产证上的面积其实是公簿面积（内法面积），在大小上去除了墙壁厚度之后肯定比登记面积（壁芯面积）小。
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课税面积

课睡面积是延床面积/专有面积+共用部分，新房竣工后均会有专门的测量士前往进行测量，而测量的就是课税面积。课税面积是日本不动产取得税进行计量的重要标准，但是由于现有情况下建筑种类非常复杂，课税面积的计算也较为灵活，存在减免甚至免征额度的情况。由于登记时测量有微小的出入，有时候课税面积真实的面积略有不同。但是投资者无需担心， 只需要查看不动产取得税票上的给出的面积即可。
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日本房地产交易流程

日本的不动产行业交易流程分2种一种就是我们所熟悉的标准现房交易，还有一种是注文建筑交易，可以理解为期房交易。现房交易直接交割即可，注文建筑则需要给出工期表以及等待周期在交易流程上与现房大有不同。

交易材料准备

目前所有的日本房地产的交易材料都是统一的，无论大小都是以下这些材料。中国客户只要不持有日本护照，在交易时均按照海外公民进行交易登记。但是日本房地产不以客户所持有的护照为依据进行登记，而是地址证明，这个在发达国家中是首例。在交易日本交易之前需要大家准备好以下文件
  1. 地址公证书。从公证处开具即可，需要中文和日语两份。
  1. 护照。用于在司法书士面试登记时使用。
  1. 个人印章（或者指纹）。建议去淘宝刻一个印章，部分客户如果未来想要在日本做经营性签证，建议还是使用印章。
  1. 委任状。由于大多数客户均不能实时参与整个交易流程，一般都需要由我们提供委任状，所有的材料，必须在交易前准备完毕。

交易参与方结构

一个规范的日本不动产的交易结构如下，涉及买主、卖主、不动产中介、不动产保护协会、资金清算方。买卖双方的中介负责撮合交易，资金清算方（可能是银行或者其他机构）负责把资金清算。其中最为特殊的这个是不动产管理协会，不动产管理协会的目标是保障交易双方的权利，所有的纠纷均由不动产管理协会来协调，针对中介的欺诈和不诚信行为，不动产协会都是先赔偿客户再追责不动产公司。
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现房物件交易

而房地产的交易流程也非常简单。具体的一个流程主要由以下几个步骤：提交买付证明、重要事项说明、支付定金、不动产买卖契约书契约、办理公证、支付尾款、交割和办理登记，整个流程在15～30个工作日（根据物件情况而定），以下就是标准的日本房地产交易流程。我们的日本房房地产遵循一整套严格的看房交易流程。但是由于每位客户的需求不一样，每个人的流程也会不一样。东京地区的房地产交易流程相对比较清晰，大多数长租物件都是已经建好的公寓，因此交易流程都是标准的日本不动产流程。但是，大阪地区的房地产都是新造的一户建，属于注文建筑，所以流程上略有不同。
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提交买付证明书（買付証明書を提出）

在看中了房产之后，您需要提交购买意向书，购买意向书由我们为您准备，一旦签订购买意向书后，买卖双方不可撤回，所以请您慎重考虑。但是买付契约书提交后，会有三种结局； 房东同意出售，并且愿意直接交割，这种情况是最好的；房东同意出售，但是需要使用指定交易条件（只允许卖给日本人或者规定只允许用日本银行账户）； 房东不同意出售；绝大多数日本不动产中介都是从网上找物件，非常容易出现房东和买家协商不一致的情况（而且是多数）。为了避免这些情况，有实力的大机构都会使用机构资本直接拿下优质房源，然后直接出给客户，避免这种情况。
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重要事項説明書

买主向卖主提交買付証明書，且买卖双方达成一致协议后，即可进入签约流程。 根据日本宅地建物取引業法，在签署房地产买卖合同之前，需持有宅建士资质的专业人员向买主进行关于标的物的重要事项说明。 说明事项大致分为“关于标的物的事项”及“关于交易的事项”，所有与标的物相关的信息都会在此时向购买意向者一一进行说明。
在这个环节，不动产中介会给投资者介绍整个物业的状况，究竟是否存在瑕疵问题，以及是否需要修理。一般情况下如果是土地或者待修缮物业，重要事项中也会给投资者图纸，告知投资者施工流程。但是一般现房尤其是新房交易不会有复杂的情况发生。
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定金支付

在确认物业，并且知晓重要事项说明之后，买家需要支付定金，一般都是房款总额的10%。这里注意一下，定金一般不可退，如果取消交易定金全部会交给卖家。在性质上属于违约，在一些热门核心物业，客户不交定金甚至连房子都看不到，或者缴纳定金之后还需要排队等待。

不动产买卖契约

在《買付証明書》和定金得到确认后，即可进入签约阶段，会由宅建士为您准备面签程序，如果投资者在日本现场，可以直接与宅建士进行面谈。如果投资者不在日本交易，一般会提供视频签约（需要已经签署委任状）。在签约时，一般中介会为您提供以下材料供您阅览签字。
不動産売買契約書：
这是主要文件，里面包含交易房产的基本信息以及交易的相关条款；买主确认并理解关于标的物的重要事项并签 名盖章后，进行正式签订不動産売買契約書。 除重要事项说明书中所包含的内容外，还会 有更详细的关于标的物的交付时间、手付金金额及其他一些特别条款等信息，请注意确认。 在买主确认合同内容无误并签字盖章后，买卖行为正式生效。买主需向卖主支付一定金额的订金手付金，一般不超过不动产买卖金额的20% 。此后如买方违反买卖契约，将不退还定金。卖方违约则需支付买方两倍定金。
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不動産購入委任状（如有）：
如果您无法直接前往日本签约或者找他人代理签约时，需要用到委任状。由于绝大多数客户均无法在日本参与每个流程的，因此需要进行委托办理。委任状的目的是将不动产交易的所有环节全部全交给不动产中介，节约您的时间。
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宅地建物取引士証：
在签约时，宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引士証，证明自身拥有合格的不动产交易资质；
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宅地建物取引業者免許証
签约时，宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引業者免許証，证明所在公司有合法的不动产销售资质；
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但是以上仅仅是契约的材料准备，投资者在确认以上内容之后，必须开始着手准备

办理住址公证

由于买卖契约文件需要一定的时间，投资者在签约后可以开始着手办理地址公证。对于中国投资者来讲，日本的房地产登记是依靠您的在中华人民共和国内的住址公证来确认产权的，因此您必须携带您的相关材料前往当地的公证处办理住址公证，一般需要2～3周时间，公证语言为日语。
对于其他地区比如欧美以及东南亚来讲，投资者只需找当地的律师公证自己的护照地址、水电煤气单地址即可，公证语言为日语。
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支付尾款

在完成以上内容之后，投资者需要支付剩余的90%尾款，尾款将会直接交给卖家。从这一步开始，所有的日本房地产交基本本完成，卖家在接受资金并且签字画押后，产权名义上就已经完成了交易。

交割(引渡し)

在不動産売買契約書中确定的最終決済日这 一天，进行标的物的交割(引渡し)。 买方支付标的物的剩余尾款，卖方则需将标的物所有权转让给买方。 司法书士作为买卖双方的代理人进行所有权的转让登记，确保整个交接流程顺利进行。为了防止虚假交易等行为，您需要提供护照或者身份证复印件给司法书，并和司法书士面试。在面试完成之后，即可进入最后的登记环节。

办理登记

对于登记环节，实际上已经和卖家无关，产证登记其实是不动产公司受客户委托，将产证登记到日本法务局。法务局的官网其实有不動産登記申請手続页面介绍了整个登记流程。整个登记时间一般为2～4周，登记完成后即可获得《全部事项证明书》以及《登记识别情报》

注文物件交易流程(一般用于大阪特区民宿或定制一户建）

先说明一下，如果纯粹是交易已经建好的一户建，交易流程和东京差不多，但是也有很多客户是直接委托我们进行新造物业，接近国内自建房的概念。这种情况下都是先委托我们先交易土地，然后通过不动产公司委托工务店按照标准的指定图纸进行规划建造，或者一些大型物业需要从地基开始该起来。我们所有的新建民宿的交易流程分为土地交易和建筑建造契约。先交易土地，然后再交易建筑，按照图纸直接进行建造。

土地契约部分

土地契约部分遵循的是标准的日本不动产规范，因为土地交易和房屋交易一样，都必须走标准的不动产交易流程。所以，在土地交易流程这一块，和现房交易时一摸一样的，这里不多赘述。因为裸地上没有建筑，一般不会发生瑕疵纠纷，契约流程如下。
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建筑契约部分

这一步才新建一户建的特别之处，就是建筑契约部分。在购买好土地之后，要开始建造一户建。这时候需要由工务店开始建筑部分。如果是从裸地开始新建民宿根据需求和材质不同需要6～12个月。如果原来的土地上还有建筑，可能还需要花大力气拆除。但是在土地交易前会和客户进行披露。在建造的过程中，流程大概分以下5步。建造流程基本上都是由建筑公司和不动产中介合作完成，买家无需担心。但是相应的流程也需要了解，以便和不动产中介核对工期可流程。

建筑请负契约

甲方须要协助乙方和建筑公司签署房屋建筑委托合同（建筑请负契约），请负契约中须要明确项目的整体开发方案、大致预算（确切的预算需等建筑许可获得后确定）、建筑费用支付流程、建筑建设过程中出现风险事件时的责任担当。以下是我们花园南民宿的建筑图纸可以作为参考。一般来讲我们不建议您修改的图纸，图纸修改后可能会造成牌照申请时无法达标的情况。
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建筑许可及规格

建筑公司在与乙方签订建筑请负契约后，须要根据整体开发方案委托专业设计师事务所敲定获取建筑许可所需的材料，并获得建筑部门的批准。在获得建筑许可后甲方须要协助乙方对所有内容进行确认，并通过确切的建筑预算和建设工期表，我们一般会给出以下工期表给客户。
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建筑建设

这一环节就是重要的建筑环节。甲方须要协助乙方监督建筑公司的工程进度，工程质量，并向乙方定期汇报工程情况。如果在工期中发生风险事件，诸如台风、地震、水灾、火灾等，甲方应当协助乙方根据建筑请负协议的事前约定进行处理。建筑过程中，一般我们都是全程监工，并且及时对于一些细节问题进行修改。
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建筑完工验收

建筑公司完成开发项目后将向建筑部门申请建筑完工证，然后制作房产证。之后，甲方应当协助乙方进行验房，确认建筑按规格完成建设后安排支付建设尾款和建筑交割，至此，乙方将获得房屋的所有权。

产证登记

司法书士帮忙进行产证登记，作为新建一户建进行登记。登记完成后，意味着该建筑归客户所有，登记完成后即可开始申请民宿牌照。整个登记时间一般为2～4周，登记完成后即可获得《全部事项证明书》以及《登记识别情报》和一般的现房交易没有任何不同。

房产卖出相关

很多投资者在购买房地产之后会选择卖出，卖出房地产的操作其实非常简单，大部分投资者所关心的内容可能在卖出后资金的去向以及卖出后所获得的交易证明的用途。日本房地产很难像中国房地产一样可以有非常强大的增长力，可以依靠买卖获利，但是日本房地产卖出后的资金却有着一种让所有中国投资者都无法拒的强大功能。基本卖出流程如下，就是购买流程的反向操作。

卖出后资金流向

不动产中介卖出后客户是可以委托中介将资金通过不动产中介的对公银行账户汇往任意指定账户，包括海外银行账户。这一环节可能很多人都有疑问，第一如果买家给的是现钞如何处理？第二为什么银行对附带不动产交易的凭证的资金不做大额入金审查？其实这是因为现有日本唯一频繁的大额现金交易就是不动产，而银行针对不动产业务基本都放绿灯，只要涉及不动产业务的资金均可以在银行存入后汇出，但是存入银行时必须携带真实的交易文件。卖出后，投资者可以委托不动产中介通过汇款汇到任意指定银行账户，无论是海外的还是日本国内的均可，不受任何限制。且汇款方可以是不动产公司的对公银行账户。经过目前大部分投资者的检验，这些资金可以直汇入美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等国的银行账户，并且用于这些国家移民以及房地产项目的直接投资。

卖出后相关交易文件的用途

请注意，卖出房地产之后，务必保留好相关交易证明。这些证明可以经过日本当地的行政书士翻译之后成为资金来源证明。经过大部分投资者的检验可以直接用于通过美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等国的反洗钱和完税证明调查程序。

民宿牌照申请

对于很多投资者来讲，都希望自己的房子能够在日本申请民宿牌照，但是在日本并不是每一种物业都是可以申请民宿牌照的。目前，我们推荐部分符合标准的物业可以申请民宿牌照，但是这并不是必须的。只要符合当地标准的物业均可以申请民宿牌照，各个地区对于牌照的审核标准不同，且都比较严格，因此大部分二手物业均无法用作民宿。

主流日本城市民宿

以下是日本主流地区针对民宿的态度，目前全日本可以顺利申请正常365天运营的特区民宿牌照的地区只有大阪、东京大田、福冈北九州。其他地区的所谓民宿都是30～180天不等的民泊新法项目，而且从2025年开始，随着日本收紧针对特区民的政策，很多地区都收紧了民宿政策。
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过去，大阪一直是很多特区民宿投资者的首选，但是目前及时在大阪，目前想要做民宿也非常困难，尤其是新的特区民宿法案通过后，从2026年5月30日开始就不再接受新的申请了，但是原来的项目仍然可以继续正常运营。与此同时，大阪府针对现有的特区民宿进行了很多改革，申请民宿的门槛大大增加。
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现有各地区民宿牌照

行业内的住宿业变成了三种牌照，分别是旅館業法牌照、住宅宿泊事業法、特区宿泊事業法，这三种牌照中大家所熟悉的民宿牌照就是大阪市民泊条例，属于特区宿泊事業法监管下的一种民宿牌照，接近大家所定义的民宿，其他的均有营业限制或者强制雇佣要求，管理和运营的难度和成本较高。目前我们所有投资民宿的客户均在大阪。
物业/标准
标准酒店
简易宿所
大阪特区民宿
民泊新法
普通住宅
经营天数
365天
365天
365天
180天（部分地区限制周末）
不适用
分布区域
全国
全国
大阪
全国
全国
建筑物用途
仅旅游住宿
仅旅游住宿
住宿/长租/办公室
非经营设施，仅作交流
仅自住或长租
居室面积
3.3㎡以上
3.3㎡以上
25㎡以上
各区规定
不适用
消防硬件
事业用消防
事业用消防
事业用消防
事业用消防
家庭消防
人员对应
必须
必须
无
各区规定
不适用
产权区分
困难
困难
容易
容易
容易
居民反对
无效
无效
无效
摘牌
民宿违法
投资金额
>4亿日元
>2亿日元
>3千万日元
不适用
不适用
现状
正常
正常
存量
正常
正常

大阪特区民宿牌照的申请要求

请注意，该申请仅限大阪地区的符合条件的建筑。新民宿法大大提高了民宿的建造要求，如果要在大阪合法地获得OSAKA STAY牌照，所建造的民宿还必须满足以下要求
  1. 房间的面积必须至少为25平方米。
  1. 入口和窗户应该是可上锁的。
  1. 除了门窗之外，客厅与其他客厅，走廊等之间的界限必须是墙体结构。
  1. 有足够的通风，照明，照明，防潮，排水，加热和冷却设施。
  1. 有厨房，浴室，卫生间和厕所。
  1. 提供生活所需的床上用品，桌子，椅子，储物家具，器具或设备以及清洁所需的器具。
  1. 房屋内的消防必须符合特区民宿法规的要求，不可直接使用民用消防设施。
此外，“大阪市民法条例”增加了以下规定：
  1. 独立的厨房和卫生间设施，可供应自来水和其他适合饮用的水的供水设施；
  1. 能够提供加热功能的灶具，如微波炉和炉灶。
  1. 有吸尘器，防尘布，垃圾桶作为清洁工具。
为了满足以上要求，民宿的软硬装必须合法，装修的成本比起过去大大提高。这也是为什么很多客户来大阪挑选民宿时只能选择几种固定的建筑方案，无法自由变更。而进入2023年，普通家用一户建如果要变为一般一户建，需要进行非常多的改造。所以目前我们建议投资者如果要做大阪特区民宿，一定要直接建造。

大阪特区民宿牌照的申请流程

目前大阪特区民的牌照获取流程基本如下流程，但是由于大阪要承办2025年世博会，保健所再消防、等环节需要的检查项目非常多。

保健所登记

在土地家屋调查士和司法书士进行调查后经过确认符合民宿申请标准之后，先提交保健所进行申请。在得到回复后进入下一个流程。

消防适合检查

然后，保健所会派遣专人进入民宿进行消防检查。自从京都阿妮事件之后，民宿的消防检查比过去严格很多。好在大部分新造房屋均可符合标准，因此新造物业投资者大可放心。

民宿会议

目前所有大阪民宿在申请时都需要由行政书士召开会议，召集周边邻居进行商讨。尽管会议结果不影响民宿牌照的下发，但是必须和邻居进行沟通，针对邻居的一些极端问题处理：比如客户如果在门口吸烟该如何处理？门口是否要按照摄像头之类的。

牌照下发

经过以上流程之后，各位终于可以拿到民宿牌照。民宿牌照一般终身有效。除非确实发生了重大失误才会导致牌照回撤（比如欺诈骗取牌照、重大工程质量问题、上架非法平台经营等）。目前，所有的线上平台包括Booking、Airbnb、小猪等国内外民宿平台均需要提供民宿牌照的复印件，大家可以查看以下的样本作为参考，下发后的牌照一定要保留好。
随着2025年大阪世博会临近，目前各大主流平台加强了对于消防许可以及腾本的抽查，防止不合格民宿流入市场对游客造成损害。所以目前所有特区民宿上架实际是三证：民宿牌照、消防许可、藤本。
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资金出境指南

目前随着日房地产的海外买家越来越多，很多境外投资纷纷入局日本的房地产。这个国家最吸引人的地方就是非常宽松的资金支付模式，在全球大多数发达国家排斥中国买家的环境下，日本房地产市场可以说是一股清流。目前大多数日本不动产中介接受多种支付方式，所有房地产交易的唯一标准就是：卖家收到了钱。和传统的欧美发达国家相比最大的优势就是：没有资金来源审查和背景调查。而能支撑这种交易模式的基础就是日本房地产在交易划分上属于一般民事交易行为，因此交易分类上和购买青菜萝卜差不多。不动产业界甚至还有高达模型换房，比特币购房等案例，只要相关协议签署得到买卖双方许可，一切均可操作。

资金清算方的存在

很多日本的不动产交易公司都有自己的熟悉的资金清算方，由于日本房地产交易的判别标准仅仅只有卖家是否收到资金，至于资金形式和内容，不做任何审查。所以很多不动产中介都会委托一些资金清算商帮助客户清算资金，比如部分高净值买家客户会委托银行开立跨国不记名支票给卖家支付资金，还有些投资者需要虚拟货币清算商清算现金资金给卖家。

现钞支付及贵金属

也许是全球唯一一个还保留着现钞购房传统的发达国家，绝大多数日本人选择的方案，尤其是老年人，目前我们大多数卖家基本都是只要看到现钞到手机，就自己拿个行李箱提走了，现场签字交房。由于交付标的由卖家指定，如果卖家指定需要贵金属比如黄金，买家也可以接受。

转账支付

除了本土银行账户的汇款，日本大多数不动产公司的对公银行账户均可接受来自海外的汇款，但是一定要打电话和银行标明属于海外买家购买房地产的资金，并且提供不动产交易文件，银行都会特别注明上报。很多人以为日本的银行业监管严格，然而在日本，不动产监管属于不动产协会，银行只负责交易资金收取和划转并不对交易本身进行干涉。所以日本房地产可以接受除联合国制裁国家（古巴、伊朗、朝鲜等）以外的任意国家的汇款，甚至可以接受来自缅甸和柬埔寨买家的直接汇款。

数字货币支付

这可能是全球唯一可以接纳数字货币资金兑换后大规模进入经济领域的发达国家，可能大多数发展中国家都做不到的事情。具体流程可以参考《数字货币交易日本房地产的实践指南》。
数字货币交易日本房地产的实践指南（V2.0版本） | 猫总博客
数字货币在日本房地产领域刚刚起步，我们为此撰写了这一篇初步的指南，这里包含基本业界最为领先的数字货币购房方案。
数字货币交易日本房地产的实践指南（V2.0版本） | 猫总博客
https://catman.app/article/cryptorealestate
数字货币交易日本房地产的实践指南（V2.0版本） | 猫总博客

银联卡购买

中国投资者的最爱，目前大多数在日本的不动产公司都支持使用银联卡。直接拿上银联卡即可前往付款，好像类似2017年以前的香港保险。就目前来看，日本房地产可能是中国投资者目前唯一可以直接刷卡购买的海外房地产项目。

关于银行贷款

在日本购买房产最大的优势就是银行贷款，目前全日本的房贷利率非常低只有1%不到，但是千万别兴奋。大部分中国投资者是不可能获得贷款的，尤其是没有在留身份的客户。而日本银行贷款本身也有非常高的危险性，尤其是其毫不留情的破产清算模式，更是让很多投资者在疫情期间吃了很大苦头。因此需要贷款的情况只有以下集中。在日本没有身份也没有任何信用记录的普通中国投资者是不可能获得日本银行贷款的。就算有贷款的能力，我也希望各位量力而行，新冠疫情期间因为贷款导致的问题非常多。

在日获得银行贷款的情况

我们收集了业界所提供的案例作为参考，也许还有更多场景。但是外国人在日本贷款难是正常现象，因此不要认为自己拿不到贷款就吃亏。目前业界主要流行三种贷款，分别是住宅ローン、法人贷款、跨国银行贷款，请注意其中只有一种贷款为正常的日本房屋贷款，就是住宅ローン，其他的均为商业性质贷款。普通的海外投资者最多只能获得法人贷款，是不可能获得住宅ローン，住宅ローン在日本属于专有贷款。由于大部分投资者对于三类贷款完全分不清，往往把一些利率较低的法人贷款误认为住宅ローン，造成了严重后果。

住宅ローン

比如在日本大收公司里已经工作3年以上，并且有良好的资信的人员，确实有买房职业的需要，这属于正常需求。银行会根据客户资质进行再审核。请注意，这类贷款只能给一般住宅使用，不可以用于酒店、民宿等商用物业。住宅ローン更像是一种社会福利，不仅具有业主死亡免除、重大灾害（地震、疫情等）减免、失业减免冻结偿还等多种保障更有非常低的利率，基本都在千分之三左右。
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法人贷款

指的是给合格投资者通过办理公司后获得的再贷款，一般都是给高净值投资客户，比如某某大老板在日本投资了一栋楼并且设立了一家公司，用该公司的名义做抵押贷款是没问题的。但是这栋楼必须位处日本都市区繁华地带并且是优质物业才有希望可以抵押。但是此类贷款属于商业贷款，仅仅遵守商业合同条款，即使发生天灾人祸，减免与否全看对方心情。一般日本家庭是绝对不会选择此类贷款购房的。法人贷款可以用于酒店、民宿、度假山庄等商业用物业，但是贷款利率一般较高在1%～10%之间浮动，且抵押率一般不会很高。大部分法人贷还存在很多霸王条款如无限责任担保、严苛的抽贷条件、低价处置等多种问题。

银团贷款

在港澳台以及韩国有很多银行在日本设置有海外银行分支，因此他们均可为在当地的本国（地区）居民提供跨国银行服务，比如台湾的玉山银行，香港的东亚银行，汇丰银行等都可以为这些合格的客户提供贷款。但是先说明，在日本的中资（大陆）银行是很难为投资者提供贷款的，因为受到中国外汇管制，内保（存）外贷业务已经全面停止。在日华人一般都是找日本本土银行贷款为主。请注意这类贷款与日本没有任何关系，根据每个地区和银行自行决定。

三种贷款的对比

为了能够给大家一个清楚的对比，我们给大家提供了一个清晰的表格，大家可以看清楚三种贷款的区别。
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住宅ローン
法人贷款
银团贷款
利率
0.38%～0.5%
1%～10%
根据当地情况
抵押标的
在日本有稳定的工作的永驻或护照的个人。
一般为公司名下资产
根据当地情况
投资范围
仅可用于个人自用住宅
可以用于合约指定的任意投资标的
可以用于合约指定的任意投资标的
贷款年限
35～50年
根据合约决定
根据合约决定
灾害豁免
失业、死亡、重大自然灾害可以减免甚至豁免
按照商业合同
按照商业合同
法律保护
固定住宅ローン合同，全日本几乎相同，保护贷款人利益。
按照商业合同
按照商业合同
抵押拍卖
公允价值拍卖
由贷款合同决定
由贷款合同决定

银行贷款的相关风险

对于中国投资者来讲可能已经适应了国内高速增长的房地产所带来的红利，认为任何一个国家的房地产市场都可以靠杠杆撬动获利，但是在日本这个几乎不可能。当初新冠疫情前大量酒店利用贷款盲目扩张，导致行业过度依赖贷款。而且很多不良资产也是因为当地华人投资者盲目投资后因为疫情无法偿还本息导致物业被银行收走拍卖。而这类贷款属于商业贷款行为，在疫情期间银行会根据实际情况判断是否会成为不良贷款，如果判定物业无法盈利，会提前采取措施中断贷款，抵押物业以白菜价拍卖。传统日本银行对不良资产处理严格，因此风险非常大，同时目前大多数日本本地银行绝不会接受温泉酒店的再抵押贷款。
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而我们目前在多个渠道了解到的情况来看，不合规贷款的情况在华人业界非常之多，很多都造成了严重的不良影响。我们特别列举以下几个因为贷款被强制清算的场景。

无法支付物业内劳工工资被法院抵押

这类情况普遍发生在北海道的滑雪场和富士山河口湖的酒店，由于这类物业普遍需要非常多的劳动力才可以维持运营因此物业持有方一般为法人，并且聘用了大量当地劳动力。由于投资方因为新冠疫情影响资金不足，无法持续运营欠了劳动者薪水，被告上法庭。这种情况下，法院会直接将公司名下物业直接白菜价拍卖后优先补足劳工薪水。即使宣布破产，也无法逃避相关责任。

商业贷款无法清偿被银行拍卖

这个是日本酒店行业近几年的常态，一般情况下很多商业开发贷款均设置有“毒丸”协议，很多中国投资者因为并未仔细阅读这些贷款协议，结果导致了大量的损失。一般情况下日本的商业贷款都会约定投资者无法还款的宽限期，而中国投资者以为违约后直接将房子抵押给银行即可，银行会负责以市场价拍卖，殊不知一般情况下商业贷款均设置了无法偿还的条件，那就是物业的“处置权”归银行所有。这意味着一旦投资者违约，银行可以直接将物业以任意价格拍卖，这里注意了是任意价格不是市场价格，银行可以1日元卖掉，卖给自己的关联公司或者行长。投资者贷款可能只有价格的30%，这相当于把整个酒店都亏给了银行。

借用日本当地人“骗取”贷款

众所周知，一般海外投资者在日本是不可能获得日本当地银行的低息贷款的。但是在关西地区很多不动产公司均给一些中国投资者提供以日本人名义办理的贷款，投资者只需给日本人一些好处费，即可借用他人名义办理贷款购买房地产，利息和日本投资者一模一样。但是各位注意，在日本提供不实资料，冒用他人名义贷款在日本属于严重违法犯罪行为，一般都是无法开脱的刑事案件。

金融公司贷款的霸王条款

由于很多华人刚来日本无法拿到贷款，因此日本很多金融公司看中这个市场，为一些刚来日本的华人发放年利率在3%以上的高息贷款，并且在合同中均有无限连带责任条款。请注意，此类贷款属于高息借贷合约，在日本长期存在，均来自于日本的一些民间金融借贷公司，并非合规的银行贷款，普通投资者切莫参与此类贷款，因为一旦无法还款无限连带责任条款将会波及借款人所有资产。

住宅ローン商用化

很多人使用住宅ローン购买了酒店等商用物业或者用来其他消费，此类行为在日本属于触犯刑法，银行查到后不仅会进行抽贷还可以进行起诉，此类行为在大阪比较频繁，因为很多投资者利用住宅贷款建造一户建之后申请特区民宿牌照后运营获利。住宅ローン一旦被发现商用化，银行可以立即收回贷款并且直接追究刑事责任。

不动产购买的相关税费

首先，大部分人说到税费，总是会说日本房子税费很高，不值得买。大家千万不要看到税收就觉得不好，日本的税收都是取之于民，用之于民的，非常高效，交税不一定是坏事。放眼全球所有的发达国家都针对房地产有税收调控，而且都差不多，发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展。我们把日本的房地产税费分成两类，一类是一次性缴纳费用。我们所熟知的不动产中介费、消费税、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税都是一次性缴纳的费用。另一类是需要每年缴纳的费用，固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。为了方便大家参考特别做了思维导图。
费用名称
解释
缴纳周期
缴纳对象
中介费
交易时不动产中介方收取费用， 一般为3%+6万日元
一次性缴纳
所有物业
消费税
目前日本法定消费税为10%，一 般为中介费的10%
一次性缴纳
所有物业
不动产取得税
按照取得的不动产的评估价征收 一般为房屋总价的0.5%
一次性缴纳
所有物业
印花税
阶梯制度征收的税费，5000万以下的房产为1万日元。
一次性缴纳
所有物业
司法书士费用
标准固定的房产登记费用，约为20-30万日元
一次性缴纳
所有物业
固都税
固定资产税和都市计划税，一 般为房价的0.2%-0.5%
每年缴纳
所有物业
管理费
一般为公寓物的管理公司收取。 单身公寓约5000-10000日元/月
每年缴纳
仅公寓
修缮基金
用于房屋的日常修缮一般单身公 寓大概是3000-10000日元/月
每年缴纳
仅公寓
托管费
一般为公寓型房产才有的费用，大约为5%的年租金
每年缴纳
仅公寓

不动产中介费

在购买时，日本的不动产行业均会收取中介费，一般为3%，部分客户可能有特殊需求，在中介费的基础上还会多收2～6万日元（一般为广告费或者调查物件的车马费）。

消费税

众所周知，消费税是日本所有服务及货物在销售时都会收取的一个税费，大概是10%。日本的消费税从10月1日起从8%上调至10%。而客户购买不动产时中介提供了不动产中介服务，需要缴纳消费税，也就是中介费的10%。请注意，消费税仅仅针对不动产中介费大小收取和房屋本身价格无关。

不动产取得税

不动产取得税一般在购房后3个月收取，一般为土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%。但是这个价格是银行评估价格，而二手房产的评估价格一般非常低。

不动产登记免许税

这个税种是在购房后缴纳的，一般为土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士（国内叫法称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。

印花税

买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花费的费用，一般是从邮局购买的。这个是法定税率，根据房产交易价格计算，一套单身公寓只需要10000日元即可。
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固定资产税（每年缴纳）

日本的国税，土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%，这个是需要每年缴纳的。在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加，这点需注意。

都市计划税（每年缴纳）

日本地方税，土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%，这里也是银行评估价格。

物业管理费（每年缴纳）

该费用通常由物业公司代为收取，优质的物业公司管理费非常贵，这也是为什么很多塔楼物业费非常贵，将投保率直接压倒了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位，这个很难估算，但是不会太高。

物业修缮基金（每年缴纳）

该费用通常为物业管理公司代为收取，修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化，但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低，可能会在未来的某一年打算提高，这个属于正常现象。

保险费用（每年缴纳）

为什么要把这个费用算进去，确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我仍然建议大家一定要买火灾保险。日本的房屋内的租客很多都是终老年人租客，行动能力不佳。一旦发生火灾，造成损失，屋主如果没有火灾保险非常麻烦。

房屋托管费（每年缴纳）

中介房屋代管需缴纳服务费，一般为月租金的5%。但是这要看中介品牌和影响力，部分特殊物件的托管费可能会有所变动。

个人所得税（每年）

这里要说一下， 由于每一位购房客户的情况不一样。房屋持有者可能是个人，也可能是法人。税务计算非常繁杂，这里我们只讲一种情况，那就是个人直接购买日本房地产之后，并且获得扣除以上租金之后所得净收入之后所需缴纳的税费。根据不同的收入税率从5%～45%均有，具体可以参考日本国税厅官网。
課税される所得金額
税率
控除額
1,000円 から 1,949,000円まで
5％
0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで
10％
97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで
20％
427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで
23％
636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで
33％
1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで
40％
2,796,000円
40,000,000円 以上
45％
4,796,000円

不动产购买后的物业管理

目前绝大多数在日本的不动产公司，提供物业的托管，大部分投资者购买的一户建以及公寓的托管其实是非常简单的。但是部分大型物业比如酒店、温泉、滑雪场等都是需要额外的托管协议。我们的重点放在一户建和公寓的托管，因为这类托管可能是大部分投资者关心的。

普通住宅物业的托管

无论是高大上的塔楼还是最底层的木造小公寓，托管的模式都是不动产中介收取托管费，协助客户完成物业状况的及时报告和租客签约和退房的管理。而公寓物业一般自带物业管理公司，物业公司和给投资者卖房的不动产中介一般是两个公司，物业公司负责物业的清洁、公共区域的修缮等操作。公寓的托管可以说是最简单的操作。在公寓遇上损坏的情况下，一般都是不动产中介及时与客户进行沟通并积极联系客户进行理赔和修缮。

一户建的托管

一户建的托管案例其实非常稀少，因为大部分一户建托管案例都集中在大阪，毕竟这地方一户建可以作为民宿出租。一户建可能在物业费和管理费上有非常大的操作空间，因为不存在物业管理公司，一户建的管理费用可能比东京的普通公寓低很多。大阪地区的一户建管理基本模式都是不动产公司与客户分成，非常灵活。但是其他地区的普通一户建有些投资者可能仅仅是买过来当作度假屋自己住，并不会产生租赁收益，因此都是向托管公司缴纳固定费用定时请保洁前去打扫。

大型物业的托管

酒店、温泉、滑雪场等都是有依靠签署管理协议进行托管，由于各自的管理协议完全不一样，因此无法提供统一的托管案例模板。

房价以及地价查询

很多投资者非常害怕买到贵的物业，房屋价格的查询显得非常重要，如何正确查到房屋价格一直是中国投资者在日本的难题，由于语言、人脉的关系，中国投资者很难在真正的日本平台网站上查到自己想要的物业信息。外加日本大部分房地产信息网站提供的都是宅地价格，很多特殊的物业种类报价需要专业人士进行分析才能有所结果。
在这里我们只能为大家解释日本土地的5种价格以及常用的3个网站。很多人不理解为何日本土地会有4种价格，分别是固定資産税評価額、路線価、公示価格、実勢価格。我们会重点解释折种价格的用途以及由来。

固定資産税評価額

固定资产税评价额是日本的市区町村用来算定固定资产税的基础，每3年重新评估一次。它也是购买房产时的登录免许税和不动产取得税的算定基础。主要用途是政府对于土地的税收，但是可以用于对比、计算你现有房产和周围类似或相同固定资产税物业价格来判断自己的房屋是否买贵。并且可以很容易识别出你的房屋是否真的‘值钱’，同时也可以清楚判断物业是否属于投资者本人。以下的小票便是每位投资者每年收到的固定資産税请求书。改价格大约是市场实价的70%。
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路線価

路线价是国税厅发表的道路（路线）沿线住宅用地的每1㎡的土地评价额。路线价是继承税，赠与税的算定基础。也是金融机关为土地做担保评价时要参考的数据。该项目主要用途为银行贷款的参考价格，和大部分投资者没有任何关系，价格会低于真实市场价格，该价格大约是市场实价的80%。

公示価格

公示价格是以“地价公示法”为基础，由日本国土交通省的土地鉴定委员会在全国选定标准地，作为标准地的每年1月1日的时价而发表的价格。该项目对于大部分投资者没有任何参考意义，因为一个行政区块的地价有非常大的波动，但是其历史价格可以用于判断该区域内基建增长的水平，比如东京地区的中央区、新宿区、涩谷区的公示价格走势图基本展示了都市圈最近几年的基建水准，投资者可以用这个来判断该区域的基建增长情况。该价格大约是市场实价的90%～110%，有可能低，有可能高。

実勢価格

是实际买卖房产时在市场里的时价。考虑市场实价时可以参考固定资产税评价额、路线价、公示价格综合所得。但是实际价格非常难查到，不同的大手机构都有自己内部的行业研究报告和自己的统计网站，通过自己历史交易数据统计具体价格

其他可能影响土地以及房屋价格的因素

然而真实的情况下土地上的残留建筑、抵押情况、测量情况等很多因素都会影响土地以及房屋的价格。甚至有凶宅、不可再筑等很多情况影响价格。因此在实际过程中，投资者只能对于物业价格只能估算一个大概。

推荐网站

我建议您可以推荐您参考全国地価マップ、Tochida，2个网站，请注意，这些网站仅仅是为大家提供判断土地价格的参考，确保各位对于日本的土地价格有明确的理解。
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土地価格相場が分かる土地代データ｜公示地価・基準地価・地価マップ・推移
日本全国の土地価格データを掲載しています。2024年［令和6年］の最新の公示地価も掲載。地価マップ、土地価格相場、地域別平均値、地価ランキング、地価推移が分かります。「土地価格相場が分かる土地代データ」は、国土交通省発表による公示地価、基準地価に基づいています。日本全土の土地価格は、平方メートル単位で平均21万7114円/m2（2024年［令和6年］）、坪単位では平均71万7733円/坪（2024年［令和6年］）です。前年からの変動率は+1.91％です。公示地価は平均25万5783円/m2（2024年［令和6年］）、坪単価では平均84万5565円/坪で、前年からの変動率は+2.33％です。基準地価は平均16万9233円/m2（2024年［令和6年］）、坪単価では平均55万9448円/坪で、前年からの変動率は+1.39％です。1983年（昭和58年）から42年分のデータがあり、公示地価の過去最高値は59万1353円/m2（1991年）、過去最低値は15万6229円/m2（1983年）で、この二者の落差は3.79倍です。基準地価の過去最大値は40万7986円/m2（1990年）、過去最小値は9万6809円/m2（1983年）で、両者の落差は4.21倍です。宅地の平均地価は10万8166円/m2、坪単価では35万7576円/坪、変動率は+4.03％です（2024年）。商業地の平均地価は55万0234円/m2、坪単価では181万8956円/坪、変動率は+6.43％です（2024年）。全国の都道府県の中で平均土地相場が高額なのは、東京都（117万6810円/m2）、大阪府（40万6390円/m2）、神奈川県（32万4951円/m2）、京都府（28万0177円/m2）、愛知県（23万4155円/m2）です。都道府県の中で平均土地相場が低額なのは、秋田県（1万6455円/m2）、青森県（1万9785円/m2）、島根県（2万3579円/m2）、鳥取県（2万3763円/m2）、山形県（2万4799円/m2）です。
土地価格相場が分かる土地代データ｜公示地価・基準地価・地価マップ・推移
https://tochidai.info/
土地価格相場が分かる土地代データ｜公示地価・基準地価・地価マップ・推移

总结

日本的房地产是一个高度成熟的市场，经历过1992年泡沫经济的日本对于房地产的管控已经非常严格。而这个市场的定位就是一个提供稳定租金回报的投资市场。而妄想像其他发展中国家一样一年有10%以上涨幅不可行，在东京更是不可行（因为没有资本可以撬动这么大的杠杆）。目前大部分华人投资的方向都是东京以及大阪两座大城市内的物业。
然而随着大部分投资者开始关注民宿以及酒店类投资，涉及牌照以及消防法的内容越来越多，很多项目的判断和投资的复杂性也提高。

骗局及争议案例

本内容主要是关于很多争议案例的参考，实际上中国投资者购买日本房地产所抱有的心态很多都不正确，导致了很多机构有机可乘。这里顺便说一下，如果投资者根本不了解日本房地产却想要投资日本房地产，那就尽可能用正常人的思维去考虑问题。想要在一个平稳的发达国家实现发展中国家那样的高额回报是不可能的。而目前争议内容主要集中在购买产权、房屋质量、贷款等多个领域。我们已经将所有的内容进行归纳整理。其中有不少为2019～2022疫情期间发生的事情。

期房问题之争

请大家注意一件事情，目前根据日本宅建业法，任何机构在日本不允许全款预售公寓楼。也就是说日本不存在国内恒大或者香港佳兆业的炒楼花模式，相关行为在日本一旦被发现将会面临宅建业协会的惩罚，严重者甚至会摘牌。这类情况在中资不动产公司尤为严重，因为面向国内投资者销售，因此无法受到日本的长臂管辖，甚至有机构直接在香港的电视节目上销售尚未开工的公寓楼盘。这里没有办法，投资者只能自己判断了，顺便说一下，如果投资者不幸遇到类似问题，可以咨询销售方的宅建牌照，直接上报全日不动产协会。请注意投资者在海外签署的任何期房销售合同不受日本当地法律保护。唯一接近期房的产品只有注文建筑或者极少数以PE形式募资建造的裸地物业。但是这类产品理论上并不是期房，注文物业建造时间短而且也全程受到监管，投资者必须先将土地交割后才可以进行建设。而PE投资属于对公和高净值客户的投资方式，其本身有严格的监管，并不属于一般房地产销售。
但是很多中介机构仍然铤而走险，在2022年就发生了丰臣公司投资者踩雷事件：
日本购房事件再梳理：合同暗藏陷阱，高佣金有玄机
法律界人士在研究案情后告诉第一财经，此案具有“庞氏骗局”的某些主要特征。
日本购房事件再梳理：合同暗藏陷阱，高佣金有玄机
https://www.yicai.com/news/101454714.html

通过合伙股权模式持有物业或者集资建房

首先，这个模式在日本是有操作的模式但是我们不推荐投资者使用这种方式购买物业，日本有很多不动产公司推出众筹 (クラウドファンディング)模式购买房地产。很多中国投资者因为不熟悉クラウドファンディング的流程，在没有审核对方牌照和资质的情况下通过股权间接持有房地产。这里说明一下这种操作的问题所在：
  1. 产权完全不在客户手中，一旦相关物业遇上债务问题，将会第一时间被银行或者法院处置拍卖，投资者无法获得该物业掌控权力；
  1. 大部分中资不动产给客户的协议未经日本当地行政书士公证，并且完全不符合众筹 (クラウドファンディング)模式的标准流程，投资者权益完全无法获得保障；
  1. 物业如果需要修缮、拆除等行为需要全体持有者同意并且出资，但是有时候出现部分投资者资金不充足无法支付将会造成大量的麻烦。
  1. 如果项目失败，投资者房产无法得到交付，不动产协会不会参与客户索赔。
而由于目前业界大量的负面案例导致相关产品销售遇到了非常大的阻碍，我建议投资者可以完整阅读这份日语文件之后再思考这种持有模式是否适合自己。还有一个最大的争议点就是不動産小口化商品，是一种需要持牌的集资盖楼解决方案。但是即使持牌也无法解决以上问题，而且这类融资行为如果失败，不动产协会也不会参与客户索赔，因为属于正常金融投资亏损。

通过多个投资者共同持有物业或者集资建房

确实，该模式下，一个藤本可能存在多个投资者，并且是合法的。最终产权确实在多个投资者名下，但是由于房屋存在共有产权，因此在最终买卖、交易、签订托管协议上存在很多问题。如果藤本上的投资者相互之间意见一致（比如夫妻共同持有）还好，但是如果不一致那就会出现很多问题：
  1. 此类物业在交易时需要藤本上投资者共同签字同意，即使是其中一位投资者占有产权比例非常小，也必须他同意才可以签约。因此在交易上容易出现一方意见不一致无法出售的情况。
  1. 此类物业托管也需要多位投资者共同签字才可以同意，即使是其中一位投资者占有产权比例非常小，也必须他同意才可以签约管理公司。
  1. 在真实操作过程中存在过利用该漏洞，不动产公司内部员工与投资者共同持有，往往是为了方便拿到贷款、或者投资者认为对方共同出资又安全感等理由最后同意。但是最后房屋出售时通过高价讹诈投资者，威胁不签字骗取资金的情况。因为没有对方签字，你是无法出售该物业的。
  1. 由于投资者人数较多，一旦交易中某个环节投资者无法达成统一意见，很容易出现交易违约的情况下，如未能及时签字或者与行政书士视频见面等情况。部分违约场景卖主须承担费用，如果不支付相关费用，房屋将会被强制法拍。
虽然此种模式在夫妻共同财产中常见，但是如果没有特别需要，建议不要与陌生人参与此类投资。

不良物业以及不可再筑物业投资

很多投资者都喜欢在SUMMO上挑选房产进行交易，很容易挑选到以下这类高回报物业。这类物业价格非常低，投资回报率甚至高达7%以上，很多都是70～80年代的二手物业，这是正常现象，东京和大阪都市圈周围有很多，而很多中国投资者非常热衷这类物业的投资，因为看重其较高的回报率。其中最受中国投资者欢迎的就是不良物业，因为投资回报率非常高。
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另外就是东京、大阪市区内极其严重的中古不可再筑一户建，这类一户建价格极其便宜，但是年代久远。早期很多开发商将其翻新后作为民宿卖给中国投资者，但是后来随着新冠疫情来临很多中国投资者发现无法获得较好的投资回报率，想要拆除后作为裸地销售时发现这些物业由于当时侵占了道路一旦拆除投资者将无法获得该有的土地。
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以上两种物业都归类于非常难处理的不动产物业，由于很多中国投资者对日本不动产了解程度并不深刻，仅仅看重投资回报率才导致大量的争议和投诉。实际上日本投资者不会去投资这类物业，而是由本土的专业不良物业处置公司进行处置。我们不建议投资者参与以上两种物业的投资，原因如下：
  1. 专业的不良物业处置都涉及驱赶租客、邻居商谈等对抗环节，需要有极强的本地化人脉，大部分中国投资者或者中资不动产中介都不具备这类条件。
  1. 以上两种物业一旦陷入僵局，投资者基本就丧失了产权，而且无法起诉不动产中介，因为相关物业信息肯定在购买时已经披露给投资者，投资者无法辩驳，也不在不动产协会的管理范围内。
  1. 改造不良物业如果租客发生人身伤害（比如楼塌了），将会直接追究投资者的责任，而不像新开发物业有质保可以起诉开发商。
  1. 大部分物业都是老旧物业，寿命已经到了尽头，未来必然走向解体拆除，而解体拆除的难度在日本任何城市尤其是市区都是高难度的操作，投资者可能要集体承担高额的阶梯费用。
所以我们完全不建议新手尤其是尚未了解日本房地产的投资者参与这类投资。

改造房骗局

随着新一波酒店民宿投资热潮的在疫情后的兴起，大量的不良物业都被改造成所谓的“民宿”或者“酒店”，对于很多长期观看日本特色节目《大改造!!劇的ビフォーアフター》中文翻译名称《全能住宅改造王》的电视节目投资者认为这个理所当然。但是请注意，这个节目的定位是娱乐节目，不是科普节目，对象都是普通的家用住宅。
然而实际上在住宿行业，此类涉及消防安全、营业执照等重要设施的改造不是那么简单的，由于每个建筑的各自的复杂性，改造房是否可以拿到对应的宿泊牌照和开盲盒一样不确定。
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高利贷诱骗

日本的房地产贷款利率非常低，有些甚至低到0.3%，但是我明确告诉大家目前只有一种人可以享受那就是在日本有稳定工作和居留身份的投资者。普通中国投资者是不可能获得如此低息的贷款，但是我们也发现通过以下违法方式可以给中国投资者获得相应的贷款，请大家务必小心：
  1. 通过伪造、变造身份信息材料给银行骗取银行贷款的行为，比如号称可以通过“内部关系”拿到日本本土或者中资银行贷款；
  1. 通过他人名义比如借用日本人身份获取银行贷款的行为；
  1. 利用空壳公司，更换法人，骗取银行法人贷款的行为；
我知道目前业界有很多“特殊渠道”可以获得日本的贷款，但是我们不建议投资者参与，每一次“特殊渠道”的曝光都会给当地生活的华人贴上“不诚信”标签，目前东京很多工作多年的华人都很难从日本银行内获得贷款购房。可能会给投资者提供的贷款都是国际银行的房抵贷，也是大部分中国投资者可以接触到的贷款，但是利息非常高，年化利率高达3.5%（也比国内低很多），同时还有非常多的抵押贷款。

业界包租陷阱

早在疫情之前，整个中国人投资者投资日本不动产看中的就是“包租”亮点，很多中介与客户均签署了包租协议，认定每年高达8%甚至10%的高利率回报。但是经过新冠疫情的冲击，大量机构破产，很多投资者的包租协议也纷纷被暂停，而在结束包租之后，大量投资者发现很多包租的酒店根本不在运营，即使运营也远远无法达到包租收益，与正常的市场价格价差在100%以上甚至更高。
实际上包租的原理就是通过远高于市场的价格（通常要高100%）让投资者买下物业，然后开发商通过返还每年固定百分比的收入给投资者。实际上就算物业不运营，开发商也可以返这些价差。大部分包租都在一些偏远的地区，以酒店为主，因为拿地成本较低。
而目前在中国大陆市场以及香港国际市场的包租物业均有以下问题：
  1. 房屋价格本身具有巨大差价，远高于市场价格，投资者后期根本无法出手物业；
  1. 包租属于商业担保行为并非由不动产协会的担保；
  1. 很多包租物业打包为ABS产品，投资者往往无法拿到产权，仅仅是收利息模式；
由于中国投资者普遍爱好固定收益支付，因此往往会陷入这个陷阱，等到发现不对劲了已经来不及了。甚至还有投资者购买的是股权投资或者物业所有权非本人所有，仅仅收到了利息，并且很快利息就停止支付了。永远记住一句话：当庄家愿意和你对赌，这意味着庄家肯定有100%的把握。
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公司收购模式购买不动产的骗局

部分酒店由于物业本身存在违建、重大瑕疵、管理负债等多种问题，无法直接通过不动产协会的审查进行交易，因此以公司持有，通过公司收购的模式对外出售。由于欧美乃至中国很多房地产交易案例均是通过公司收购模式操作，很多人习以为常，但是请大家注意，公司收购模式购买日本房地产实际上不属于标准不动产交易，不受不动产协会保护。
公司收购模式下，不会经过任何的宅建士解说，也不会经过藤本查阅等重要验证环节，卖方很容易掩盖巨大瑕疵问题。

经营管理签证联合发起人霸占

部分经营管理签证投资者在办理的时候都会有一个联合发起人共同开设公司，并且通过公司持有物业。由于在公司设立时，联合发起人的占股情况未知，部分联合发起人通过修改股权比例抢占投资者物业且通过高额退出费用要挟投资者。
因此，我们建议一些经营管理签证投资者如果在无法确认联合发起人的情况下，千万别把物业直接过户到公司名下，尽可能自己持有，等待对方退出后再花钱过户到公司名。尤其是在新冠疫情期间，存在不少联合发起人侵占霸占投资者物业的情况。

度假屋骗局

由于很多投资者对于日本民宿行业的不了解，因此在投资上往往仅仅看房屋外表来判断用途。但是实际上所有的日本酒店及宿泊业务均必须持有相关牌照后才可以运营。而在整个日本的建筑分类中，并没有古民宿和町屋这两类。如果要经营类似以下图片中的温泉酒店，需要拿到酒店业许可，并且温泉水质必须按月抽检合格后才可以允许经营。
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而绝大多数市面上出售的古民宿及町屋在房屋年龄及建设上都有非常大的问题，想要通过消防以及当地观光会所的难度非常大，因此目前我们都是采取拆除后重新建造，以求更快地拿到牌照。
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至于大家所乐道的温泉酒店、码头、酒厂、滑雪场等实际上都是属于一些非主流物业，其复杂程度之高是难以想象的，甚至一些专业不动产专家均无法进行判断。除非资金量确实充足，否则我们不建议新手参与此类交易。
最后来谈一下度假屋，是目前中国投资者受害的重灾区，大部分位于琵琶湖、富士山、箱根、白马等地区的度假屋都是在2016～2020年期间也是就是疫情爆发之前销售的，但是很多投资者在投资度假屋之后发现了以下问题：
  1. 绝大多数度假屋无法申请任何民宿、酒店牌照，甚至根本不在相关宿泊业许可的营业范围内。只能是过来住几天，其他时间段完全无法出租。
  1. 度假屋的售价水分以及差价极其巨大，大多数度假屋都在郊区，本身土地价值基本趋近于0，基本不具备任何后期的流动性。当地人口早就趋近于0，连基本的长租市场都没有。
  1. 在无法进行对外出租的情况下，度假屋的打扫费其实非常高，对于没有签证的投资者，是无法长期居住的，只能委托他人打扫。
度假屋是一种怎样的存在？正如五星上将麦克阿瑟说过：买过它的人恨不得把卖这玩意的中介碎尸万段，没有买过的人看到这优美的风景以及漂亮便宜的房子心驰神往。

民宿的违法行为

对于大多数的投资者来讲，以为拿到了民宿牌照就可以为所欲为，但是实际上需要遵守的法律非常多。目前大部分民宿都集中在东京和大阪地区，东京地区以120～180天牌照为主，大阪地区以特区民宿牌照为主。但是这两个日本的超级大都市的华人民宿圈都有各类违法行为。

附录

单身公寓交易案例参考

很多人看到这里就感到非常困惑，那就是我买一个单身公寓究竟要缴纳多少税费？这里实在太过模糊，我给大家提供几个案例作为参考，第一个案例是我们的新宿一号购买时所需要缴纳的税费。综合购买成本为5.18%，也就是总价+5.18%的税费，这个是购买时一次性缴纳的。扣除各类税费之后，名义租金回报率为5.63%但是实际上是4.17%。
北新宿3-12-17 2F-A举例
ㅤ
ㅤ
售价
25600000
交割时期
交割时一次性
计算方法
中介费
828,000
3%+60000
消费税
82,800
日本法定10%消费税
不动产取得税（估算金额）
256,000
按评估价征收，约为房价的1%
印花税
10,000
5000万房产以下为1万
司法书士费用
150,000
-
合计
1,326,800
总计约5.18%
持有时期
持有期每年
年租金
1,440,000
出租收益12万日元/月
固都税（估算金额）
51,200
按评估价征收，约为房价的0.2%
管理费（估算金额）
120,000
10000日元/月
修缮基金（估算金额）
120,000
10000日元/月
火灾保险（估算金额）
10,000
估算
托管费
72,000
5%的年租金
表面回报
5.63%
实际回报（净回报）
4.17%

大阪特区民宿交易案例案例参考

大阪特区民宿案例是给一些投资民宿的投资者准备的，了解目前特区民宿的情况。由于特区民宿属于旅游类产品，因此回报率是不一样的，所以我们仅仅给出了一个经典案例作为参考。
千本南1-16-26
ㅤ
ㅤ
售价
47000000
交割时期
交割时一次性
计算方法
中介费
1,410,006
3%+60000
消费税
141,000
日本法定10%消费税
不动产取得税（估算金额）
470000
按评估价征收，约为房价的1%
印花税
10,000
5000万房产以下为1万
司法书士费用
150,000
-
合计
2181006
购买费用总计约4.64%
持有时期
持有期每年
年租金
3525000
民宿出租平均净收益
固都税（估算金额）
235000
按评估价征收，约为房价的0.5%
火灾保险（估算金额）
80000
估算
托管费
705000
分成20%
实际回报（净回报）
5.32%

常见问题（FAQ）

针对网上所收集的客户信息，我们针对日本房地产的一些事项做了详细解答。更多的问题目前有多位投资者提出了以问题。

日本房屋买卖是否为永久产权？

是。日本房地产购买后为永久产权，包括建筑权利和产权为购买者本人，不会因为托管公司的原因而转移。

房产的性质是否可以更改？

东京地区的房屋性质管理非常严格，长租公寓、旅馆、商业办公楼都有非常严格的区分，实际上全日本绝大多数都市圈对于房屋使用性质的管理非常严格，大部分建筑在建造前就已经决定了相关性质，无法进行变更，也就是说酒店、商用办公楼、住宅不允许混用。只有大阪地区或者一些偏远的地方对于房屋的性质管理较为宽松。

会不会和国内房地产一样爆雷？

日本所有公寓楼全部实施建好后才能销售的制度，开发商不可以销售楼花或者期房给投资者，除了少数投资者自己买土地自建一户建的注文物业，所有标准公寓楼均必须使用开发商自有资金建造完成后才可以投入市场销售。只要投资者坚持按照正常的房屋买卖模式，安全都是可以保障的。

日本房屋会不会受地震影响？

很多人来日本购房时都对日本的房屋的抗震表示担心，因为日本是一个地震多发国家。而且历史上有过多次重大地震灾害。因此，绝大多数日本的房屋都是为了对抗高强度地震而准备的，而且设立了完善的建筑耐震基准法。日本于1981年(昭和56年)6月1日起实施新的建筑基准法，此时间点之后新盖的建筑就必须依新耐震基准进行设计。旧耐震基准：建物必须能承受震度5的地震。新耐震基准：重点放在建物不只能够避免因地震造成的倒塌，更要确保建物内的人身安全，因此修改规定以“震度6以上建筑也不会倒塌”为基准，且设计上在平面及立体都需取得平衡。但是这并不能阻止有些千年不遇的超级地震（比如2011关东大地震）后房屋倒塌的问题，倒塌后会有专人根据建筑质量进行评定和责任追究。很多人非常关心，日本地震，我的房屋塌了怎么办？这一点完全不必担心，新耐震基准法的建造标准要求是非常高的。要求房屋在设计时一定要能够抗9级以上的地震，而且是强制性标准。但是在现代日本的历史上，仅有一次9级地震，那就是2011年（平成23年）3月11日发生的一场東北地方太平洋近海地震，东京地区所有在新耐震基准法下面建造的都没有倒。就连大家认为最危险的塔楼也都只是晃了晃，掉了几块玻璃。

公寓及普通一户建是否可以用来做民宿

东京地区的民宿管理非常严格，就算申请到180天/年的民宿，也有时间和各类限制，最重要的是需要邻居同意，但是邻居99.99%是不会同意的。因此，我们不建议在东京做民宿。也有人提出使用简易宿所作为方案，但是大部分地区的简易宿所尤为严格，普通住宅类物业因为在消防等方面无法和专业酒店相比，因此很难改造出符合条件的物业。即使在大阪地区，也需要符合保健所和消防部门的检查才可以做民宿。

为什么所有有租客的公寓均无法查看内部？

这是很多中国投资者最为抱怨的问题，尤其是东京地区的长租房。因为租客的隐私受到法律的保护，所以投资者在看房时只能前往公寓所在地，看看房屋周围情况，无法进入内部公寓视察。这一点投资者非常不爽，都说是抓瞎式购房，而且屋内情况完全不可见。这一点完全不必担心，每一幢公寓都有自己的修缮基金，而且房客退租时都会要求将房子恢复原状。如果发生了损毁，会有修缮基金和房客赔偿。在大多数情况下，东京不动产投资者购买房产不是为了自住，仅仅是为了获得租金回报。在交易时，不动产公司会披露该房屋内所有可能存在的瑕疵，如果不披露则会被追责，因此大家完全不必担心屋内瑕疵，只有空室是可以进入观看的。

房屋购买后是否可以自住？

这是很多人问的问题。如果没有日本的长期居留，仅凭5年多次往返签证只可以短暂入住，不可能长期居住。如果房屋为公寓楼，并且屋内有租客，也是无法入住的，房东不能随意赶走租客。除非是空房，否则很难办理。

买房是否可以办理银行账户和贷款？

首先，如果没有在日本的合法居留，无论你买多少房地产，都无法在日本办理到银行账户。另外就是大部分人来日本都是不可能获得银行贷款的。除非你在日本已经工作、经营多年，可以凭自己的纳税记录和名下固定资产去获得贷款，但是能不能获得审批需要看银行情况，目前即使是日本的中资银行也因为国家外汇管制停止向中国人贷款。同时，我不鼓励各位盲目贷款撬动杠杆来日本炒房的，日本房地产市场完善的管理机制决定了这个市场并不适合杠杆投资，弄的不巧，还有可能发生法律风险。如果一旦发生偿付问题，日本的银行是直接扣留你的标的物并且白菜价出售以抵押坏账，可能一幢5层的旅馆，最后银行就直接以土地价格的7折贱卖（不算建筑价格），你会发现自己血本无归。

为什么一些三方物业提交的买付无法成交？

很多日本房地产物业表面上在网上挂着还写着在售，但是实际上你会发现，已经被其他客户买走了。而日本房地产网站没有类似中国的统一数字化管理系统，大部分情况下只能电话咨询物业的销售情况。购房前我们一般先需要提交买付以确保房屋是处于可以交易的状态。由于东京房地产交易非常频繁，市面上流动的房产甚至可以每3个月交一次，买付无法成交是正常现象，就看谁手快。这个情况一般出现在中介物业上，如果是不动产公司自己持有的物业，是可以一般都可以直接成交。各位可以把每一套日本房地产想象成一支股票，每次交易各位报价肯定是价高者得，而其他报价者都有可能无法成交。

在日本买房是否可以移民？

单纯的日本房地产购买行为是不可以移民的，日本本身也没有任何买房移民政策。但是通过购买2套大阪民宿或者购买若干东京房地产，办理经营性签证是可以移民日本的。其中大阪的民宿的民宿经营业务可以作为经营性签证的申请的理由，东京的公寓的收益流水可以作为续签的经营流水。

我是否可以赶走物件内的租客或者涨房租？

不可以。在日本，对租客有着完善的法律保护。大正十年（1921年）就颁布了《借地借家法》来区分使用权和所有权。因此房东不能随意让客户退租，也不能随意涨房租，大部分情况下，只要租客想租，必须续约。各位可以理解为只要租客不欠租，你就拿他没办法。

日本房地产卖出是否容易？流动性如何？

这也是为什么我让大家一定要将交易范围限制在一些核心地区。因为整个日本出了核心城市圈（东京、大阪）以后房屋的价格是急剧下降的，福冈有32万人民币/套的公寓，虽然投报率很高但是流动性是极差的。而一些物业如果太过老旧或者本身属于不良物件，脱手就会非常困难。基本上就是烂在手里。

为什么东京大阪等核心都市圈那么多房子全是60～80年代的二手房，有没有新房？

日本房产最为火热的年代就是泡沫经济时代，在1992年之前，日本的房屋建造数量是非常多的。但是自1992年泡沫破裂后，大量房地产开发商破产，房屋价格急剧暴跌，至今仍然处于开发真空期。从泡沫爆发至今，东京地区每年新楼盘建造非常少，能遇到一个房龄只有10年的物件都属于稀罕品。涩谷、新宿等核心地区能开一个小幢的楼盘已经是奢望。

有没有免费的房子？

有。日本农村到处都是鬼屋，你可以去免费居住。但一个苛刻的前提是，你首先要有日本长期签证，即永住身份。便宜没好货，好货不便宜的道理大家都懂。希望大家理性一点投资。而很多非核心地段的物业确实也非常便宜但是这些地区的人口一般都是负增长的，即使是0元的物业未来增长可能性也非常低。而一个大型都市圈和商圈的形成在日本需要几十甚至上百年才有可能。

我是否需要亲自打理房屋？

不需要。目前，大部分投资性日本不动产都是由不动产中介进行代为托管的。但是房屋内如果发生水电煤故障或者电器非人为损坏（老化），均是要由屋主处理的。比如空调坏了、墙纸漏水，屋主必须承担维修责任，一般由中介代理从房租中扣除。所以，在交易房产时，所有合同中均会提示房屋内装修状况。而且在交易前会让卖主维修好屋内所有的瑕疵。在租客搬走后，不动产中介会帮忙进行重新招租，通过广告来进行募集入居者，将符合条件的有保证公司的客户重新募集进入房屋内。并代理客户签订房租协议。

发生租赁或者交易纠纷时该如何处理？

这在日本非常普遍，如果发生租赁纠纷，比如客户不缴纳房租。首先必须看理由，请记住租客是爷，没有充足理由，不要随便和租客打官司。如果是房东不提供相关服务（不修理破损电器）导致的断租，一般肯定是租客赢。如果发生问题，一般都是由托管公司代为沟通。而由于不动产交易所造成的冲突可以直接去不动产协会，出示相关证据不动产协会会受理，还有中文客服。

日本房地产是否在CRS范围内？登记依据是什么？

目前，日本的房地产不在CRS范围内，而且由于采用地址证明登记制度和隐私保护制度，一般人无法查阅房屋藤本。和绝大多数西方主流发达国家房地产不同，日本房地产的登记依据不是护照，而是地址公证。地址公证就是由国内公正机关为您出具的地址证明。因此，房产相当于半匿名持有，隐私性极佳。

外国人在日本置业购买房产，日本法规上是否有任何限制？

目前日本法规对外国人购买日本物业没有特别限制。自1998年4月改法后，非日本国籍人士于日本置业的限制已被取消，外国投资者和日本投资者是完全一视同仁的，没有任何区别。无论是纳税还是房产持有的产证性质均与本国居民一样一视同仁。

日本有学区房的概念吗？

有，但没有中国那么明显。教育质量好的中小学私立的多，不划片，可以直接考。但公立的也有不少历史悠久，教学质量好的学校。日本家长也愿意住在附近。在东京，文京区好比北京海淀区，聚集了大量好的大中小学。所以对于有孩子的家庭来说，文京区非常有人气。但是目前大部分日本的基础教育如中小学校均采取轮班制度。

奥运会、赌场、世博会的是否会对日本的房地产有影响？

我不建议大家去炒奥运或者赌场会这个概念，因为日本在历史上吃过奥运泡沫的亏。现有所有不动产的建造、定价、销售等流程和环节都进行了非常严格的规范，抑制投机和炒房。虽然确实因为奥运的原因，晴海的塔楼获得了一波涨势，但是在后来的新冠疫情打击下很多投资者都是面临极大的亏损尤其是一些杠杆炒房的客户，因此热点地区的热潮一定要谨慎对待。
 
]]> <![CDATA[一份完整的经营性签证指南（V3.0版本）]]> https://catman.app/投资移民/migratetojapan https://catman.app/投资移民/migratetojapan Fri, 04 Nov 2022 00:00:00 GMT

温馨提示

经营性签证属于高门槛投资移民，走完整个过程所需的资产要求在至少一个亿日元以上，并且在日住满180天/年，连续5年才可以获得护照。该产品属于高端移民投资，我们仅向合格投资者开放，请勿轻信任何低门槛投资的广告谣言。

和其他移民产品的对比

2024年，全球主流的发达国家美国、英国、澳洲、加拿大都开始缩紧针对中国地区的移民。虽然欧洲和加勒比地区的几个小国移民产品仍然存在，但是仍然无法满足现有客户的需求。现有的移民行业主流产品目前都出现了不小的问题。尤其是在新冠疫情之后，西方传统移民国家对中国投资移民客户都设置了不小的障碍。
可以这么说，日本是目前我经手过的所有移民产品中唯一一个不需要海外银行账户并且可以全程走人民币资金的项目，光这一点就使得这个产品成为2018年之后非常亮眼的一个产品。如果放在2010年，日本的经营管理项目在众多欧美移民项目的陪衬下根本无人问津。但随着主流发达国家对华实施反洗钱和歧视性的政策打压，这个产品突然变得很香了。
有人说这玩意比较贵，但是放眼全球，你会发现G7国家中只有日本可以做到没有排期、没有资金审查、银联刷卡，数字货币支付，价格也相当友善。而这个贵也只是和一些小国移民相比有些贵，和美英澳加相比，这个产品基本就是属于白菜价。
与此同时，我们在2017年开始探索日本经营性签证这个产品的可能性，发现这个产品的可行性还是非常高的。但是，由于目前市面上针对经营性签证的误导性销售实在太多，从“500万日元准入”到“3个月入籍”，各种花式传销使得很多投资者深受其害。到了2025年，新的政策大幅提高了门槛，让很多人无所适从。
在实际操作过程中，我们也发现经营性签证的灵活性非常高，没有统一的方案。自该签证2015年推出至此，第一批客户才刚刚拿到护照，而每个人的经营模式也是非常花哨，从拉面店到按摩店，经营方式五花八门。为此，我们团队在调研了多位经营性签证成功案例并咨询了多位经验丰富的行政书士后，才为大家写出这一份经营性签证指南。

经营性签证简介

2006年，日本政府为了促进日本经济和吸引大家赴日创业，推出投资经营签证。早期的投资经营签证门槛要求非常高，包括明确规定要雇佣两个以上的日本本地人（创造就业）等，这使得其难度不亚于臭名昭著的新西兰创业移民。2015年4月，日本开始放宽外国人在日本创业的限制，以吸引更多海外投资，亦更名为日本经营管理签证。外国人在日本开办公司就可以申请经营管理签证，在取得经营管理签证以后，即可取得日本的在留资格，进而实现移民日本的目标。与此同时，投资者即可加入日本的社会保险体系，在医疗、生育、养老等方面享受到同等的国民待遇。但是随着该签证不断被滥用，导致大量低门槛投资者滥用签证，日本政府在2025年改革了新的签证，新签证不仅要求资本金大幅提高到3000万日元还规定了必须雇佣国籍或永驻者。

经营性签证适合什么样的投资者

首先，在产品在性质上，经营性签证属于企业家移民，是需要一定资金投入的高端移民产品，目标为拿到护照或长居卡，在市场上对标的产品是美国EB5，加拿大魁省投资移民，英国Tier 1之类的头部国家投资移民产品。因此只适合特定满足其要求的客户，以下便是必须满足的三个硬性条件：
  1. 申请人需要有一定的资本，建议至少一个亿日元以上。；
  1. 申请人需要有在日本长期居住的打算（180天/年）；
  1. 真正认同日本的文化（学习日语）；
在实际操作的过程中，我们会根据客户的不同情况进行筛选。因为并不是所有的客户都适合做经营性签证。

经营性签证的优势

日本作为世界第三大经济体，其国民的生活水平也是非常高的，加上中日文化水平相近，文化准入门槛亦较欧美国家为低。甚者其优势远远不止如此，大部分日本人所能享受的福利，经营性签证投资者都可以享受。因此，在移民后生活质量上，日本是可以比肩甚至超越欧美的。

审批流程快

日本经营性签证暂时没有排期，从申请到出签仅需3～6个月，是目前发达国家中唯一没有排期的产品。拿到许可后可直接登陆生活。

优质的社会福利

日本是亚洲唯一的高福利国家。经营性签证持有者登陆后可直接享受医疗保障、生育福利、儿童福利、义务教育，每月仅需缴纳3400日元（约180元人民币）即可享受高额医疗保证。单月单院单病种诊疗费封顶8万日元，超额部分由政府承担。

申请门槛低

虽然在2025年新政下，门槛已经提得非常高了，但是在全球都在反移民的浪潮中，经营管理签证的门槛其实非常低，要知道EB5要求项目至少养活10名当地劳工，新的经营管理签证只要你可以养活一名即可。

较低的资金来源审查标准

与美国EB5、加拿大魁省移民、澳洲188系列相比，日本经营性签证的资金审查是所有发达国家中最为宽松的，甚至可接受现钞交易，可使用任意银行账户（除联合国制裁国家）汇入资本金。尤其是项目投资为固定资产的情况下，投资者无论使用人民币还是数字货币均可轻松投资。

世界最优质的海外身份

5年后可获日本护照。根据2021年亨氏护照排行榜，日本护照以190个免签国位居榜首，是全球最具含金量的护照。
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优质的亚洲生活和文化圈

日本文化源于中国，语言中汉字众多，华人融入门槛低。日本有近100万中国人，便利店和车站均有中文服务（尤其东京和大阪）。相比欧美，在日华人较少面临种族和文化隔离，融入成本远低于传统西方国家。

新经营性签证改革

2025年10月，日本出入国在留管理厅公布修改后的新省令，收紧面向在日本创业等外国人的"经营·管理"签证获得条件。新规从16日起实施。注册资本条件从目前的"500万日元（约合人民币23万元）以上"提高至"3000万日元以上"，且必须雇用1名以上日本人或永住者等专职员工。据入管厅消息，还新增了申请者或员工任何一方必须具备相当程度日语能力的条件。对于申请者，要求具备3年以上业务经营或管理工作经历或相关学历。对于业务计划，必须得到中小企业诊断士等专业人员的确认。对于在留期间的外国人，新规实施起3年内，即便不符合新标准，也会根据经营情况等因素对在留期的更新作出判断。

新旧法案的情况对比

我们针对大家最关心的资本金、雇员、语言、资质、业务形态、税务等进行对比为大家提供对比以及影响分析。为此，我们只给大家提供不同的项目的对比，以前就有的就不对比了。
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新法案
旧法案
影响
资本金要求
需要至少3000万日元资本金
需要至少500万日元或者2名雇佣员工
影响不大，如果3000万日元都凑不齐肯定别来了，但是3000万日元给联合发起人保管是个绝大的负担，3000万日元远超个人外汇额度，汇出可能需要使用香港找换公司。
资历要求
申请人需要有硕士及以上的学历或者需要3年以上的投资经验。
对于申请人的经验没有要求。
也几乎没有没有影响，因为3年管理经验在国内十分好获得，基本上大部分投资者都具备相应条件。
雇佣要求
在申请人经营的公司，您需要雇用一名或多名全职员工。“全职职员”的许可对象仅限于日本国民、特别永住者以及持有《外国人居留法》附表2规定的在留资格的外国人（“永住者”、“日本国民的配偶者等”、“永住者的配偶者等”、“定住者”）。
无
将会直接增加370万日元/年的开支，且会带来非常不确定的雇佣法律风险。最后整个流程真实投资门槛可能高达一亿日元以上。由于雇佣仅限日本人及永驻，可能是目前这几条法案中最大的问题。
业务要求
除了业务的真实性，此次新法案明确规定要求投资者在申请经营管理前提供由中小企业管理顾问、注册会计师、税务师提供的报告，确认业务可行性。并且续签时会审查。
无此项要求。
对业务的真实性进一步加强，直接在源头动手，杜绝空壳公司。过去投资者可以先申请后进入日本然后挑选合适业务的场景就没了。目前必须确认业务后并提供相关证据后才能可以申请。如投资酒店、民宿必须提供土地和建筑图纸。餐饮等其他服务业必须提供租赁文件以及事业计划书用做申请材料。
税务
对于不缴纳年金、保险的投资者将不会续签，更新前需要检查各类公共税费的缴纳。其中包括雇员的雇佣保险。
通过率相当高。
对于不依法纳税、故意拖欠税金、非法领取补助的投资者不予续签。尤其是拿了高才永驻之后吃低保的投资者。

新经营性签证的办理条件

2025年10月16日，日本针对经营管理签证目前非常大的改革，经过此次改革，经营管理签证已经正式成为一个高门槛投资移民产品，，在资本金、雇员等很多方面都大大加强，以下是改革后新的要求。
条件要求
描述
注意事项
市场现状
个人条件
申请人需要年满20周岁，身体健康，具备3年以上管理经验或者硕士要求。
在国内如果有民事或刑事犯罪的人员根据情况仍然可以直接通过初审，但是因为开不出无犯罪记录仍然有后续的风险。
大部分中国投资者没问题，除了少量老年投资者存在超龄的问题。
资金条件
要有充足的资金，公司注册资本金不少于3000万日元只是一个基础，而满足会社持续稳定的经营才是更重要的事情。注册资本金不会冻结，申请人可以用来租赁办公室和购买办公用品，未来也可以用于公司经营。注册资本金需要合理的来源解释。
在实际运营的过程中，不可能仅仅投入3000万日元的资金，除非真的有神人可以实现本金在项目的100%盈利。新签证的情况下，走完整个流程至少需要1亿～2亿日元的总投入。
目前市场上95%的投资者无法达到3000万日元的可用投资本。多数投资者对经营管理签证投资者普遍在资金不足的情况下被忽悠办理类项目。
办公场所
公司注册需要有真实固定的办公场所，并且有专业不动产公司出具的租赁合同。自住与办公地址必须要分开两个地址。根据不同的业务需求，需要证明有足够的办公空间，至少20平米的事务所或店铺，也就是说办公地址的面积不能太小，对于最基本的咨询类或贸易类公司，也要能设置至少有符合业务需求的办公设备，比如办公桌和打印机。
千万别租共享办公室，一定要租正规的办公室，且办公室和银行开户是绑定的。
目前东京大阪区域的办公室均有一定的租赁门槛，高级的别指望，只能在附近从小办公室开始找起。
经营业务范围
首先，并不是所有的产业均能满足经营性签证的批准条件。必须有真实的业务并且有经营实体，比如经营拉面店、温泉、民宿、酒店等是可以作为经营性业务写入计划书的。，原因是不符合日本出入境管理局的审批要求。在这里，很多人的创业构想很难实现，所以整个行业成熟的经营性签证方案非常少。
风俗业、太阳能电站、纯粹的长租公寓等是不可以作为经营性签证的申请业务范围。
目前直接上岸裸奔的客户可能要占到81%以上，真正能够在出发前能够具备项目的客户数量极少，就算有大多也都是贸易、咨询等适合导流水的项目。
语言
申请人或雇员需要具备N2以上的日语水平，申请人不满足的情况下一定要求雇员拥有N2水平。
如果投资者本身的日语无法达标，需要雇佣一个日语N2以上的员工或者日籍。
目前语言要求为强制性要求。
雇员
在申请人经营的公司，您需要雇用一名或多名全职员工。“全职职员”的许可对象仅限于日本国民、特别永住者以及持有《外国人居留法》附表2规定的在留资格的外国人（“永住者”、“日本国民的配偶者等”、“永住者的配偶者等”、“定住者”）。
此次改革最大的变化，在雇佣日本人之后，不仅会大大加大劳工的雇佣负担，还有可能有很多劳务纠纷问题。申请难度大大加强。一年新增至少370万日元的经济负担。
大部分华人都是夫妻店或者雇佣アルバイド或者当地华人留学生、劳务派遣。很多项目在雇佣日本人之后很难盈利。
联合发起人
仅仅在初期的时候必须有一位在日本有长期签证的投资者作为联合发起人，帮助您设立办公室。
联合发起人必须安全可靠，因为前期将会保管您的所有资金，且公司成立后务必让其尽快推出。
目前市面上联合发起人都是找当地华人或者留学生，极少数日本人愿意给中国人担保。请注意目前3000万日元资本金的联合发起人选择要求十分严谨，吞钱跑路的可能性大大增加。
前期审批
初期必须确认相关业务，并且提供已经在开始的相关证明。且需要中小企业诊断士进行诊断。
请注意，如果您准备投资酒店必须将签约文件或者土地建筑计划图纸一同提交。如果您开业，需要提供已经租赁的店铺。
不存在登录后再选择业务的可能性。

新政策革的注意要点

本次改革可谓是十年最大的改革，改革之后的政策可谓是有很大的变化，其中有很多注意点需要大家注意，以下是我总结下来认为最大的变化。

资本金要求

目前，3000万日元自己本金可能是最不需要关心，也是最需要关心的点。目前现有的经营管理签证投资者的平均入局资本达到3000万日元的玩家可能低于95%，也就是大约要淘汰95%的现存客户，绝大部分人是真的只怀揣了500万日元过来过日子，补足资本金根本不可能。对于新的客户一定要注意：
  1. 资本金一定要给值得信任的人保管，3000万日元资本金的诱惑远大于500万日元；
  1. 3000万日元超过个人5万美元外汇额度，需要使用香港的兑换公司；
  1. 3000万日元资本金汇入后是可以使用的，后期可以用于项目支付和员工薪水支付；

雇佣要求

此次变化最大点，目前雇佣造成的问题其实非常大，不仅会对投资者增加370万日元/年的负担，还有可能在法律方面给投资者造成压力。目前已经确认，雇佣仅限日本国民、特别永住者以及持有《外国人居留法》附表2规定的在留资格的外国人（“永住者”、“日本国民的配偶者等”、“永住者的配偶者等”、“定住者”）。目前看下来有以下几个影响：
  1. 大部分新公司在日本开设很难雇佣到本地的日本人和永住这，日本劳动力高度稀缺，且大部分人不愿意到中国人公司上班，雇佣难度非常大，但是无论是新开公司还是续签均需要该员工的住民票。
  1. 按照370万日元/年的负担，整个公司加上老板一年的开支高达900万日元，大部分小生意基本根本不具备任何盈利可能性。
  1. 员工知道老板需要续签，可能会采取一些特别措施，如威胁要求加薪等情况，进一步加剧不确定性，挑选员工一定要选好。
  1. 一定要遵守日本的劳动法，千万别拖欠工资，否则不仅会面临刑事诉讼，还有可能造成无法续签成功的情况。
因此这个雇佣条款实际上是一个非常大的大杀手锏。

事业实态要求

其实这个变化非常小，综合宗旨是避免发生空壳公司的情况，其中最重要的一点要注意，那就是在申请前的中小企业诊断士这一个流程中就要准备好所有可以证明已经开始业务的材料，因此过去登录后再选择业务的场景就不存在了。同时每次续签都需要检查业务实态，对于业务真实性的审查进一步加强。
如打算投资酒店，要求必须将酒店的图纸和签约的文件一并送交中小企业诊断士，如果打算开拉面店，需要将拉面店店铺租赁签约文件以及事业计划书、招聘时间表也一并上交。但是这个也带来一个好处，如果投资者无法通过经营管理签证审查，可以撤销投资。

经验和学历

目前需要硕士学历或者3年以上的管理经验，目前我相信大部分拥有一个亿日元以上资本的高净值客户均可以轻松解决这两个问题。

总投资花费

过去的旧法案，一年的花费已经高达523万日元，但是新的经营管理签证在雇佣一个人之后，你在日本的一年的花费可能高达893万日元，就算后期可以优化，但是也十分有限。投资者需要思考的是到底干什么可以只凭借两个人赚出893万日元，覆盖支出，实现盈利。但是众所周知，目前日本最好的旅游业项目的资本平均投资回报率也就6%左右，想要赚到893万日元，意味着投资极有可能不低于1.48亿日元。
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新经营性签证的办理流程

目前新的经营管理签证办理流程大差不差，但是在前期手续上多出了很多步骤，中间以及后期差别不大。由于门槛的提高，可能会导致办理的人大大减少，审核周期大大加快。相比过去的线性办理流程，新的经营管理签证，是经典的“头重脚轻”，大量的事情全部堆积在了申请前的第一步。相比过去的政策，投资者需要一开始就确立自己的办公室、项目、人员、资本金，真金白银全部都需要准备好。不存在过去的那种可以先拿签证然后登陆，然后慢慢悠悠选项目、找办公室这种场景。
最终的后果可能是以下场景：
 

前期签证材料准备

目前新的政策下，前期的准备变得异常复杂，我们建议投资者提前准备好以下材料：
  • 公司设立计划书
  • 护照（确认没有过期）
  • 个人印章
  • 硕士学历或者3年以上管理经验的相关资历证明（企业法人代表证书）
  • 已经含有3000万日元资本金的海外账户（或其他有效账户）并注入联合发起人账户。
  • 招聘人员计划以及人员到岗时间
  • 地址公证
  • 已经确认的联合发起人
  • 已经确认的招募人选或者计划
  • 办公室租赁签约材料
  • 相关业务资质或者其他材料
请注意，如果您是使用经营性不动产作为标的进行投资，一定要注意要求不动产公司出示相关项目的契约书、建筑计划或者相关营业许可等材料。如果是做实业的，一定要提供店铺租赁契约书、相关业务资质以及正在办理的流程。所有的流程都需要给您提供项目的供应方高度配合，不存在单独找行政书士办理的场景。

中小企業診断士判别

该步骤下会初步判别所有的材料的合理性，如果材料齐全，将会让所有的投资者在行政书士的指导下向入管局提交资料。如果发现无法满足新的经营管理签证要求，将会在这一步驳回，投资者基本不会有很多损失。

成立公司

这一步是由联合发起人帮忙办理的，经营性签证要求有独立的办公室地点，此时客户要挑选一处办公室。在支付注册资本之后，一部分资金会用于支付办公室租金、采购办公、生活用品等杂费。此时，行政书士会与联合发起人一起帮助客户设立好公司，公司一旦开始设立就意味着客户可以在日本开始经营活动。

入管局审批

行政书士将材料提交给入管局之后，需要等待入管局审批，审批成功后，将会给投资者发放签证。登陆后投资者可以按照相关计划继续进行投资并经营项目。

审批失败的处理退回处理（极端情况）

相比过去那种经营管理签证，新的经营管理签证在审批强度上比过去大很多，中间会有两次审查，第一次是行政书士那里会判断，第二次为入管局判断。由于新规定要求投资者在前期就要真金白银的投入，一旦被拒绝可能会有巨大的损失，这里需要项目方、行政书士、员工三方面高度配合，设置好详细的退回条款。如项目首付退回、人员雇佣辞退、公司撤销等操作，控制退回损失。

经营性签证的续签条件

经营性签证最大的问题在于续签的条件非常严苛。之前由于不少人对于经营性签证的续签条件了解不够，入坑后发现公司亏损，续签根本不可能，最后只能回国。续签的条件主要包括四个方面：个人行为规范、经营内容、财务流水、在日滞留时间、雇佣人员。

个人行为规范

在日本不可以有任何不良行为，包括严重违反交通规则，触犯法律法规，参与黑社会等。这一点上绝大多数人都不会犯错误，所以不多做解释。唯一要注意的是，千万别要在日本参与黑社会、现钞买卖等。当然，我们在这里发现最多的的案例是，逃税漏税以及参与非法民宿、非法导游、民宿内混杂风俗行业等行为，而且很多人并未觉得这个是违法行为。

经营内容合规性

经营性签证的范围是非常有限的，而且必须保证合法合规。比如一个公司可以同时经营贸易进出口、饮食店、不动产、旅馆、计算机软件的开发等。只是需要注意，有一些行业需要额外申请许可资质后才能着手经营，比如做房产租赁和买卖业务就需要申请宅地建筑取引业免许；做旅游业需要申请旅行业登录；做饮食店需要申请食品营业许可；做酒店、旅馆需要申请旅馆业营业许可等。虽然后期可以变更经营内容，但是无论变更成何种经营内容都必须满足合法性。这里一定要注意代购、炒股、买基金、打工、倒卖各类景点门票等不可以作为经营性行为，甚至有违法经营的风险。但是，由于经营性签证续签是由税务局审批，因此如果您有其他的合法经营流水作为补充，使得公司盈利，仍然是OK的。

财务合规

经营性签证的财务流水的要求非常高，这是99%的投资者续签失败的原因。这里主要包括两部分，经营流水数量以及报税合规性。在经营流水数量方面，虽然日本没有明确具体的规定，但是在参考了多个案例以及多位行政书士的意见后，我们给出的新政下的行业平均水平是897万日元/年。第一年可以亏损，但是第二三年必须实现盈利，否则是无法正常续签的。不过在新冠疫情期间，日本政府为所有人提供例外批准，保证客户续签。在报税合规性方面，经营流水必须经过专业税理师签字，避免自己报税或者逃税漏税。
同时请注意，续签时一定要确保已经缴纳完所有的法人税、住民税、固定资产税以及都市建设税、职工保险等所有的内通。

在日滞留时间

如果要拿到日本的永久居留或者护照，在日滞留时间必须满足180天/年，连续5年。若有打算拿日本护照则进一步要求不能连续离开日本超过3个月，1年合计不能离开超过180天左右，直到拿到护照；若打算拿日本长居卡，则需要3～5年的时间。这一点和很多移民方案不同，可能对于一些人来讲非常好，因为自己的孩子正好要去日本读书和生活，可以迅速登陆。但是对于另一些在国内的仍然有工作和生意的投资者来讲，这个可能是非常麻烦的。这个相当于强制登陆要求，而中间因为各种原因中途退出的人还是非常多的。

雇佣人员

由于加入了雇佣人员，并且一般是永驻者或者日籍人员请大家一定要注意，续签时要提供相关人员的住民票。因此在一定程度上需要投资者及时确认以下这些内容：
  1. 雇佣人员的工资、保险等千万不要有欠缴；
  1. 雇佣人员不要和你有矛盾发生拒绝提交材料的情况；
  1. 雇佣人员有出勤记录以及工资单等基本材料；
  1. 如果您不会日语且雇佣的人员为永驻者，需要提供永驻者N2日语成绩单等材料；

入籍以及永居的获得

当你的公司在日本平稳运行了3年以上，恭喜你，可以开始着手考虑入籍和永居了。经营性签证和其他移民产品不同，日本的情况都是国籍容易永居难拿。所以在日本合法正常经营5年即可获得日本国籍，但是申请永居最多需要10年。对于绝大多数申请者，永居要比入籍要难很多。但是国籍和永居是鱼和熊掌不可兼得。我们特别为您讲解护照和永久居留的的获得。
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经营性签证投资者入籍条件（护照）

经营性签证投资者的入籍条件如下，很多人都觉得难以置信，日本的入籍难度确实比永居要简单。
时间：申请者在日本需要连续正常居住5年以上（每年至少180天）；
年龄：20周岁以上，并且获得法律规定的成人能力；
资产：每年拥有一定的经营盈利，连续5年；
国籍：不得拥有双重国籍；
品德：申请者品德善良，没有犯罪违法前科，逃税漏税。不得参加黑社会组织；
语言：能够和面试官进行基本的语言交流（这里没有考试要求，但是目测在N3难度）；
这里要注意，一旦获得日本护照将会丧失中华人民共和国护照。同时温馨提示千万不要在海关隐瞒身份，目前中国对于居民境外身份信息的掌控力度非常高，隐瞒非但无法保住双重国籍被戳穿甚至还有牢狱之灾。

经营性签证投资者申请永居条件（永久居留）

经营性签证投资者的永居的条件在最近有所更改，如果符合一定的条件，可以每年提交申请，如果满足条件，最短的人3年就申请的下来，如果在日本保持10年正常经营是可以直接申请的，所以这里保守估计是10年获得永久居留，这有一个好处，那就是可以保留中国国籍。
时间：申请者在日本需要连续正常居住10年以上（每年至少180天）；
年龄：20周岁以上，并且获得法律规定的成人能力；
收入：每年拥有一定的经营盈利（预计在800万日元以上），至少连续3年；
国籍：允许拥有其他国籍。
品德：申请者品德善良，没有犯罪违法前科，逃税漏税。不得参加黑社会组织;
语言：能够和面试官进行基本的语言交流（这里没有考试要求，但是目测在N3难度）；
签证：已经在日本获得三年以上签证，一般是在经营性签证获得3年以上签证时可以开始申请。
保证人：日本人或者已经拥有永驻的外国人；
高级人才加分：如果在满足高度人才打分高于70分的情况下，可以直接最短1～3年拿永驻；
永久居留不会影响申请人原有的国籍，如果在国内仍然有很多生意的申请人可以选择这个方案。

经营性签证的必胜诀窍

这一块，着重和大家讲解经营性签证的以往案例。各位在选择项目的时候一定要注意两个内容，第一是资本投入，还有一个是盈利周期。日本是一个高度成熟的发达国家，整个社会产业的投资周期都很长，回报率也无法很多发展中国家相比。所以靠少量资本金一夜暴富的可能性非常小，而大型项目的投资回报周期漫长，可能等不到它盈利的那一天，你的签证就已经被废了。为此，我们分析了大量案例，总结出了能成功的经营性签证的四大必要条件：
  1. 一定要少雇佣人，减少雇员开支，因为日本不能随意裁员，人工非常昂贵，一个雇员一年平均开支在370万日元以上，足够吃掉你一整年的盈利。
  1. 合理纳税，合法经营，多听取税理师建议，不要触碰灰色或者黑色收入地带。
  1. 选好项目，尽量挑选可以成熟且有续签记录的行业，因为请记住，第一年续签是要看收入和流水的，如果前两年亏损巨大，拒签的可能性非常高；
  1. 量力而行，挑选适合自己的方案，经营性签证的灵活性非常大，导致很多人铤而走险的非常多。在准备之前咨询行政书士的意见，如果发现自身经济实力不达标，或者没有足够的时间呆满180天，尽量不要硬上。

经营性签证支出收入结构

其实经营性签证就是一个数字游戏，通过保持盈利和花销的比例来实现支出和收入的平衡。因此，其本质就是一个非常简单的公司经营游戏。最终目标是保证不要发生亏损。先看看你会遇到那些支出。以下是一般日本经营性签证客户每月开销，你会发现每年的总支出高达893万日元，因此那些怀揣3000万日元入场的客户的结局可想而知。
而全日本一般性的产业的回报也就6%左右，这意味着一般性的事业你要至少每年赚足893万日元才可以支撑整个项目的持续运转。因此投资总额在换算后你会发现投资总额不可能小于1.48亿日元。即使后期，能够找到优化的方案，我们建议投资者也至少准备好一个亿日元的项目资金。
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经营管理签证的项目选择（重点内容）

上面的所有的事务性内容其实并不是重点，因为事务性的内容完全是可以略过，这产品的重点在于项目的选择，而99%失败的案例都是死在没有选择好经营项目。在目前的投资移民市场，针对经营管理项目的选择分为3个模式，分别是房地产模式、项目模式、冲流水模式。这三种模式本是目前整个市场的主流，每一位投资者在个人资产、学习能力、海外生活经验上有巨大区别，因此往往会有不同的选择。我们特别整理了业界三种模式的对比表格，我们也会详细讲解这三种模式的区别。
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房地产模式
项目模式
冲流水模式
简介
通过投资经营性物业，物业产生租金收益实现经营流水注入，获得续签。
通过加盟各类日本的生意如拉面店、和服店、免税店等获得营收流水来实现续签。
直接通过境内外实体公司签署文件将资金直接冲入日本本土的公司实现盈利，获得续签。
投资标的
符合条件的经营性物业如酒店、民宿、温泉等物业。
符合条件的项目如：拉面、和服、免税店等。一般通过租赁店铺+加盟的模式实现。
几乎0成本，没有投资标的。只需通过境外公司走账即可。
投资门槛
非常高，业界平均投资基本在1个亿日元以上。
平均在2000～6000万日元之间的项目投资为主。
最低的门槛平均一年花费在200万日元左右，甚至更低。
优势
自持物业安全可靠，收入稳定，是高净值客户的首选。也是续签成功最高的方案。
资金适中、项目灵活，对于有一定动手能力的投资者是优选。尤其适合预算在1亿日元以下的投资者。
成本最低的解决方案，对于没钱的投资者具备极大的吸引力。
劣势
对于资金量非常大，不是一般投资者可以承受得起的。且项目遴选十分有限，只有满足条件的经营性物业可以供选择。
创业开店并非容易，哪怕是在海外，各类操劳往往不是一般人可以承受。由于可选项目太多，很多人陷入选择困难症。大部分加盟模式存在资金给加盟方托管的安全隐患，最后人财两空的情况非常多。
由于没有实体项目，基本是每年入管局消灭的重点目标。极少数有人可以成功混过关。续签死亡率几乎100%。

通过投资房地产办理经营性签证

在大部分有钱的中国投资者眼里，使用不动产办理经营性签证一直是最能接受方案。实际上目前我们大部分客户使用的都是采用这个方案，结构其实是很简单，就是客户利用租金流水支付税费福利保险、自己的工资、以及办公室租金。同时，不动产是客户自己本人持有，安全可靠。

通过投资房地产方式办理经营管理签证的优势

这一类方式最大的优势是安全稳定，尤其是广大高净值投资者最喜欢，具体表现在以下几个方面：
  1. 项目自持，主体安全有保障；
  1. 房地产对于大部分中国投资者来讲是一个硬通货大部分人不相信合资或者股权投资；
  1. 相比其他需要动手的行业，收租毕竟是最简单的；
  1. 物业长租即使碰到疫情也会有稳定收入；

通过投资房地产方式办理经营管理签证的劣势

这种方式的劣势也是非常明显的，最大的问题就是成本高和物业选择的困难症，具体表现在以下几个方面：
  1. 较高的投资门槛，基本上最低投资也需要一个亿日元起步，大部分投资者难以企及；
  1. 能够用于投资的物业其实非常局限，投资者只能购买经营性物业，并不是所有物业都可以用于办理，其中涉及经营许可牌照等复杂内容；
  1. 物业必须在本人名下，不可以通过租借等二房东模式打擦边球，也不认可融资和共同持有等模式。
  1. 在雇佣一个人的情况下，所需购买的物业项目规模比过去大很多。

符合条件的物业

目前，符合条件的物业的要求是必须具有经营性质的物业，目前探索得到的物业主要有简易宿所、标准旅馆牌照物业、特区民宿三种物业。普通公寓类住宅类物业以及擦边的180天系列民宿均无法作为合格物业用于经营管理签证的申请。
物业/标准
标准酒店
简易宿所
大阪特区民宿
民泊新法
普通住宅
经营天数
365天
365天
365天
180天（部分地区限制周末）
不适用
分布区域
全国
全国
大阪
全国
全国
建筑物用途
仅旅游住宿
仅旅游住宿
住宿/长租/办公室
非经营设施，仅作交流
仅自住或长租
居室面积
3.3㎡以上
3.3㎡以上
25㎡以上
各区规定
不适用
消防硬件
事业用消防
事业用消防
事业用消防
事业用消防
家庭消防
人员对应
必须
必须
无
各区规定
不适用
产权区分
困难
困难
容易
容易
容易
居民反对
无效
无效
无效
摘牌
民宿违法
投资金额
>4亿日元
>2亿日元
>3千万日元
>1千万日元
不适用

带有标准酒店牌照的物业

这一种其实是最好的也是投资门槛最高的，平均投资资金在4亿日元以上，酒店牌照在日本属于非常标准的经营性物业。适合投资量比较大的土豪，一次性购买整栋物业并进行运营（不可拆分合购）。最为简单直接粗暴，如果确实要购置这类物业我们建议您可以参考我们的如下指南：
catman.app
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https://catman.app/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7/realestatedev

大阪特区民宿牌照物业

这一类是业界主流的模式，比起酒店动辄上亿日元的投资门槛，这类门槛相对较低，也是目前业界普遍采用的安全的投资模式。因为是属于住宅用地，因此可以直接切换成长租物业作为长租房出租获取收益。而在真实的案例中，我们也看到有人在疫情期间直接购买一些符合条件的长租房，上了民宿牌照之后直接低价长租给日本人以获取资金流水和签证。由于这类物业带有宿泊业牌照，因此在资质认定上统一被归类为经营性业务。由于日本对于公司资质和经营流水之间的区分，因此也有部分客户只购买一套大阪带有民宿牌照物业其余全部使用东京物业冲抵流水资金，也可以做经营性签证。因此这类物业一直被业界成为不动产办经营性签证的万能膏药。按照日本长租收益率4～6%的回报率，基本上400～600万人民币左右的投资即可保证签证的内循环运作。如果确实要购置这类物业我们建议您可以参考我们的如下指南：
catman.app
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https://catman.app/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7/japanrealestate

其他正在探索的可能性物业

目前我们正在探索其他可以具备经营性质的物业，比如养老院、网吧、浴场等，但是都是涉及劳动密集型的产业，众所周知日本的劳动雇佣法非常变态，很多需要聘用很多人力的重资产其实非常难搞，难度不是一般客户可以承受的。基本上按照全日本平均回报率6%的水平客户投资数量不可能少于一个亿日元，才可以保证公司正常的支出以确保签证。但是在日本很多特殊类物业都存在经营许可无法开放给外国人的情况，因此其他物业的复杂程度有时候非常高，还需要业界探索。

通过各种项目办理经营性签证的解读

相比之前的躺着不动的房地产模式，项目模式大多是当地华人通过租赁店铺做生意的模式来实现经营管理签证，毕竟大部分人的资金是有限的，有些人确实有些手艺活并且愿意吃苦，走这条路也是应当的。通过项目模式办理经营管理签证的优劣也十分明显，这条路的特征就是：八仙过海，各显神通。

通过项目模式办理经营管理签证的优势

目前，通过项目模式办理经营管理签证的投资者在人数上是远高于房地产模式的，毕竟大家都很穷，不是每个人都能拿出一两个亿扔房地产的。其优点十分明显：
  1. 项目模式灵活多变，从餐饮、购物、租车到导游、和服、摄影等有多个方向可以选择，如果你有一技之长，确实可以在日本找到一席之地。
  1. 投资灵活且低廉，相比房地产模式，项目模式的投资门槛大幅降低，平均在2000万～4000万日元之间，部分投资者可能更低，是很多预算有限的投资者的福音。
  1. 项目和生意肯定要雇人，看上去特别符合新政策。

通过项目模式办理经营管理签证的劣势

然而这条路并不是想象中的那么好的，项目模式办理实际上有着非常高的续签失败率，实际上很多人是走了这条路才发现，这个经营管理签证并不是自己想象中的那么美好，由于日本商业环境的复杂性以及大部分投资者本身对于日语等基础生存技能的生疏，或是被加盟被坑总之死法其实非常多。缺点基本包含以下几个方面：
  1. 繁多的商业项目往往让投资者在选择上非常吃力，加上大部分投资者对于日本商业环境的陌生，因此很难判断究竟该选哪一个项目。多数人误判在日创业的艰辛，实际上很多行业的辛苦程度远超想象，半途而废的人非常多。
  1. 大部分投资者由于全部是从中国过来，本身在语言以及对于日本当地的生活文化非常陌生，从零开始创业难度非常高，只有极少数当地的中国留学生具备一定的创业成功潜力。
  1. 日本本身商业环境十分严格，免税店、餐饮店、租车公司等行业均有非常高的执照和入门门槛，不仅审批时间长且其中花费的时间及金钱甚至不亚于房地产模式的投资者。在入管局审查时，投资者必须提供营业执照，如果没有会被直接拒签。
  1. 不少投资者选择的加盟模式缺陷非常大，并且大多数采用资金池模式，客户对项目掌控度低，风险非常高，大部分人被骗钱后人财两空的都是因为选择了加盟商模式。
  1. 在雇佣一个日本人或永驻的情况下，很多小型项目如小餐馆、奶茶铺、便利店等项目是绝对无法盈利的。

通过冲流水方式办理经营性签证

新政策下已经彻底堵死了这条路。

通过冲流水方式办理经营性签证的优势

这条路只有一个优势，那就是便宜，目前整个市场走完整个流程成本不会超1000万日元，也就是不到50万人民币，外加这类模式在早期日本入管局以及国税局尚未普及大数据监察（2022年之前）的时候蒙混过关的可能性非常高，甚至很多投资者通过这条路拿到了永驻和护照，因此深受欢迎。

通过冲流水方式办理经营性签证的劣势

这条路线在2024年基本就是炮灰路径了，不仅有着极高的拒签率，在2024年之后因为入管局要求所有的经营管理签证投资者提供真实的项目地址、牌照以及事业计划书，因此这条路几乎是个死局。我们将其劣势归结成以下几点：
  1. 极高的失败率，走这条路的投资者，大多都是预算极其有限的，很多投资者都是怀揣极少的资金来到日本，而且本身经营管理一年的办公室、税理士以及其他成本的开支，都是巨大的一年至少300～420万日元的支出。很多预算有限的投资者基本不可能过的了关，甚至不少人最后变为“黑户”。
  1. 目前入管局在前端审核对于项目真实性十分重视，由于该方案可能连初期的办公室都是共享的且无法提供任何有效的营业资质，因此可能连初审都无法通过，更别提登陆后续签。
  1. 因为没有真实的经营项目，往往是税务局以及入管局盯查的重点目标，一旦被暴露必然被定罪（欺诈）后遣返，并且获得海外犯罪记录，未来无法前往美、英、澳、加、欧盟等任何与日本有海关信息交换的国家，包括获得他们的身份。
  1. 通过此类方式办理经营管理签证的公司一般都是个人或者小型个体，投资者本身没有任何保障且往往会通过包装的方式为投资者提供非法服务。

高度经营・管理活动

2023年日本政府公布了正在酝酿中的关于人才引进的最新扩充方案这个就是高度専門職2号，高度専門職2号是将学历、工作经历、年龄等积分化，取得70分以上的人才可以取得的在留资格。据新发布的内容，研究人员（相当于教授签证）和技术人员（相当于技术、人文知识、国际业务签证）的年收入在2,000万日元以上并已获得硕士以上学位，或者年收入在2,000万日元以上且工作经历在10年以上的人可以获得新的高度人才资格。经营者（相当于经营、管理签证）的工作经历在5年以上且年收入在4,000万日元以上的人可以获得新的高度人才资格。
可以说相比普通的在留资格，高度専門職2号可以说是无可比拟的，可以实现1年拿永驻。所以一出来就受到了很多投资者的追捧，和传统的永驻相比，这个新的在流资格可以带父母、带佣人，诱惑性非常大，但是所造成的问题也是最多的。
高度专门职2号在留资格
永住资格(永住权)
就业
没有就业会取消
没有就业条件
可就业的类型
没有限制
没有限制
带同父母
可以带父母
不可以带父母
带同佣人
可以带佣人
不可以带佣人
配偶者的就业
允许
允许
再入国许可
取得再入国许可后可离开日本5年
取得再入国许可后可离开日本5年
转职
允许
允许

普通经营管理签证如何升级为高度専門職2号

由于我们的攻略主要是讲解经营管理签证，并不涉及工作签证，这里并不讲解工作签证如何获得高度専門職2号签证，所以我们的重点放在如何让普通的经营管理签证投资者升级为高度经营・管理活动的投资者。这里大家一定要注意，那个收入在2,000万日元的那一档是给工作签证的。只有年收入在4,000万日元以上并且工作经历在5年以上才能实现这一档。其中5年以上的工作经历很好搞，但是最大的问题是如何实现4000万日元/年的年收入。目前市面上主流的分为3种路径，其实这三条路对于绝大多数普通人来讲都是思死路。
目前新的经营管理签证下，如果是以打分为基础的高才和永驻在申请国籍、永驻或者续签的情况下需要满足新的经营管理签证要求。

买地产搞项目硬刚（极少数）

按照日本行业内最大的年收益率10%的收益来计算，相关项目的至少投资在4亿日元以上，目前成功的案例中平均投资在8亿日元左右。能够达成这个条件的投资者非常少。

包装及导流水模式（市场主流）

其实和普通的经营管理签证差不多，也是目前所有中介的主流做法，可以说99%的高度専門職2号投资者都是通过这种方式产生的。具体原理和风险可以查看上面的冲流水模式。但是这条路的后续失败率非常高，而且被发现后很容易被一窝端。因为帮你办这个的中介在日本不可能给你一个人办理了，肯定是批量复制，警方和入管局配合一抓一大把。

海外公司构架方式（极少数）

即通过BVI、开曼、香港公司搭建的VIE架构公司来日本办理经营性签证，由于也有不少成功的案例，我们特别在后面写了原理。采用这种方式办理的企业有海尔、海信、BYD等中国大企业，目前这些中资企业进入日本市场玩得风生水起。采用个方案之前一定要撒泡尿照照镜子你的身价能不能够的上哪些大佬。

BVI、开曼、香港公司搭建的VIE架构公司来日本办理经营性签证

目前很多市面上的高度经营・管理活动投资者都是通过这种方式获得省份的。众所周知，目前大量的中资持有的VIE构架的公司目前已经被美国列入黑名单，很多公司持有人确实有上市计划但是迫于现有的中美关系，只能无限期推迟计划。但是这些公司的账户由于没有外汇管制，因此可以将利润转移到日本，直接交税来实现办理经营性签证。但是这并不意味着经营性签证门槛可以下降，因为本身拥有这些公司的投资者的身价不会低于5个亿人民币。而这种模式的主要是用来给以上这类特殊实体客户设计的，好处主要有以下几个：
  1. 用于日本移民的需要，部分资金流水较大的企业甚至可以帮助高净值客户1年拿到长久居留；
  1. 5年后获得日本护照，可以用日本人的身份将公司再上市，比中国人轻松很多；
  1. 部分业可能在日本有切合点，可以较快进入日本本土市场；
  1. 如果可以满足4000万日元以上的年收入，可以直接达到高度经营・管理活动投资者的标准一年拿永驻。
但是我们并不将这种模式作为普通客户主推，VIE构架实体目前管制较多，投资成本不会比普通的日本经营性签证方案好，更多的仅仅是一个补救措施。

现有情况下日本对于VIE构架的公司的态度

首先告诉大家，日本早在平成6年就和这些避税天堂签订了双边税收合约，全称《Signing of the Tax Information Exchange Agreement between the Government of Japan and the Government of the British Virgin Islands》。这也意味着日本人开立VIE构架的公司实际上是有法可依的，而且都要纳税。因此，VIE构架的公司持有者只需要把公司直接再迁移到日本开立附属公司乖乖纳税就可以了。

运作原理

传统的VIE构架基本原理其实是将在国内的利润最终转移到海外实现，通过一些列协议来控制公司。目前大多数VIE构架的公司的目标是避税和海外上市。
而经营管理签证的思路是反过来的，就是 把开曼公司（经营主体）嫁接或者置换成日本本土的一个公司。将VIE构架的公司的盈利全部转移到日本，向日本政府纳税即可。简单点讲就是纳税拿身份，可以说在全球没有那么好的国家的可以让你这么折腾。
由于大部分VIE构架的公司经营流水巨大，全部导入日本显然不划算（可能会很容易冲到45%那一档），因此会有专门的税理士帮助投资者进行合理规划，导入适合的利润，缴纳适合的税收满足经营管理签证需要即可。
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成本费用

由于VIE构架公司的大小和人员等配比不一样因此在收费上会根据公司的规模以及定制化收费。营收较低的小公司预计成本也就和普通经营管理签证差不多，并不会有很大的费用开支。由于目前案例还是较少，我们只能给出参考价格大约在人民币20-50万之间（仅仅是手续费）。之所以成本高是因为大部分日本行政书士看不懂VIE框架，因此需要寻找非常专业的行政书士才才可以办理，同时由于VIE框架下洗钱犯罪人士较多，需要找专人担保，一般拥有日本永驻的人不会给这类投资者担保。

VIE构架公司产业限制

众所周知，不少使用VIE构架的企业都有可能从事一些限制性行业，比如风俗、博彩、军工、数字货币等产业。由于日本针对部分海外企业有行业准入要求，因此如果从事一些限制性产业必须在开始之前和行政书士说明。

旧政策下现有投资者对策

由于从2015年开始到现在2025年，整整十年，尤其是疫情后的2023年到现在很多投资者纷纷入局经营管理签证，在对政策以及产品完全一知半解的情况下入局经营管理签证，其中虽然有不少有钱有才的大佬，但是更多的是很多怀揣500万日元被中介骗过来的投资者，这些人在新政策下完全没有任何生存的可能性。我们针对投资者目前的调查现状，给出了这些指南。请注意，补救的前提条件是您在旧政策下，口袋里仍然有6000万日元以上可操作资金，否则不会有后续的补救方案。

补足资本金

目前3000万日元资本金的补助是必然的，可以使用资金直接入账增资，或者使用已经投资的固定资产入账。这一步必须做大，如果连3000万日元资本金都凑不齐，那么肯定是没救的。

补全项目

如果您是纯粹依靠中介介绍的咨询服务、贸易等模式冲流水的投资者，请您一定要注意要开始寻找真实项目进行投资了。同时，请注意寻找项目的第一标准是，该项目最终的收益产出能够满足雇佣一个日本人或永驻者，并且覆盖你的整个经营成本。很多小本生意如奶茶店、小餐馆、地摊、自动贩卖设备等小微型投资项目是无法满足这类条件的，基本雇佣日本人就死。但是究竟做什么，需要投资者自身去探索。

开始雇佣计划

如果您目前的雇佣只有外国人或者没有雇佣，就必须开始雇佣计划了，请注意雇佣一定要选择日本国民、特别永住者以及持有《外国人居留法》附表2规定的在留资格的外国人（“永住者”、“日本国民的配偶者等”、“永住者的配偶者等”、“定住者”）。这一步几乎让很多投资者非常头疼，日本本身就是一个劳动力极其缺乏的国家，而且日本人很难愿意去华人公司上班，雇佣一个符合条件的员工估计已经是大多数投资者的极限了，由于目前在日本华人公司雇佣日本人的案例比较少，我们会根据后续的情况进行更新。

认真学习日语

新政策新增了语言学习，同时目前的政策下，永驻的获取成本将会比过去大很多。因此日语的学习是必须的。

转成其他签证

目前没有办法的办法，如果在无法满足以上的条件的情况下，可以考虑转成其他签证，但是可以明确告诉大家，后期日本针对技术人文国际签证的手段不会亚于经营管理签证，并且是以公司为单位进行定点清除的。除非真的有很好的工作机会，否则千万不要随便折腾这条路。

业界争议及重大事故（重点）

经营管理签证作为一个投资移民产品，在长达10年的产品周期里发生的故事非常多，我们经过了长时间的收集和整理为大家整理出了以下内容。这些基本都是华人投资者在办理时经常犯的错误或者需要注意的要点。

投资了错误的不动产

这样的错误往往发生在使用不动产模式办理经营管理签证的投资者身上，由于大量的投资者错误地认识了不动产投资以及日本经营管理签证的关系，因此往往在项目的选择上犯下巨大的错误。我们总结出以下几种情况：
  1. 被骗购买大量豪宅、塔楼、公寓等非经营性物业的冤大头。这些投资者对于经营管理签证所需的物业没有任何概念或者理解或者完全错误地认为日本有购房移民的选项。但是此类物业均属于非经营性物业，甚至很难通过入管局审核。
  1. 购买无牌或者擦边牌照的物业投资者。众所周知，日本可以做365天民宿且无需邻居同意的牌照只有大阪特区民宿牌照，其他地区都是仅仅只有酒店或者简易宿所牌照，这两种牌照酒店的投资门槛是非常高的。东京有大量的180天民宿牌照，但是都是属于外国人交流设施，仅允许周六周日运营，无法用于经营管理签证。
  1. 合伙或者以股权模式或者二房东参与不动产投资。这个是重灾区，因为入管局在判别使用不动产模式参与静音管理签证的投资者中，最重要最基本的一点是：物业所有权必须归投资者所有。由于合伙股权下，物业的所有权存在多人共享的情况，因此很难通过入管局的审核。如果一定要参与此类投资一定要将物业进行区分。分割为多个产权并且分别登记给不同投资者之后才能成为有效的依据。

过于自信的DIY投资者

由于经营管理签证本身门槛非常低，3000万日元就可以作为启动门槛，但是很多投资者在广告的洗脑下，错以为仅仅凭3000万日元就可以拿到身份。结果往往非常悲惨，都是苦苦支撑一年后回家。这个项目本身需要非常高的资金流水支撑，并且日本的消费仍然比中国二三线城市高很多。
在业务选择上，很多投资者往往对自己过于自信，认为自己可以吃苦就一定能在日本找一席之地，在对日语、当地法律法规、市场行情等诸多方面完全不了几的情况下，盲目参与饮食、旅游、包车、和服、住宿等业务，但是最后都是以亏损收场，甚至触犯法律遭受刑事诉讼。
而这类客户往往就是成为经营管理签证的炮灰阶层，是各大中介的重点收割对象。

项目投资的时间滞留问题

在新政策场景下，虽然在审批上速度快了很多，但是请大家一定要注意项目的完工时间，因为在经营管理申请的同时就要确认办公室和人员，尤其是部分情况下员工的入职和雇佣一定要和项目的运营时间相对应，否则很容易出现办公室和人员空转的情况下， 目前空转成本比过去大幅度增加。 在前期项目投资的情况下一定要学会多方协商，确保项目不要有出现空转的情况。

地震、疫情等灾害情况下的避险指南

2020年初，大规模的新冠疫情爆发席卷全球，导致大量客户受到影响，我们特别咨询了当年311大地震的客户并且从中吸取经验和教训让大家知道如何才可以在灾害条件下存活。实际上在本次新冠疫情的席卷之下，预计有67%的经营性签证客户卷铺盖回家，而且还导致大量的债务连锁反应，很多来日本创业的投资者只能无奈回国。但是不可抗力的灾害在日本每隔10年都会有一次，谁也无法预测究竟在何时出现。好在日本有完善的救灾法案，因此对于投资者来讲需要注意以下几点：
  1. 尽可能在遇上大型自然灾害的情况下保住小命，遵从避难指挥（钱都是身外之物）；
  1. 立刻申请紧急灾害情况下的救助（一般都有地方和中央政府救助）；
  1. 申请停业歇业，保证最低的费用支出；
  1. 平日里要留存足够的资金做为备用；
  1. 避重就轻，尽量选择一个顺周期来日本办理经营性签证，如果没准备好申请延期登陆；
好在2020年新冠疫情爆发后，全日本各个地方政府尤其是大阪市政府对于新冠疫情下受影响的企业实施补助并继续给受到疫情影响的经营性签证持有者签证的续签，因此也算是一个非常好的结局，可以说这一批经营性签证客户是非常不幸的但是也是最为幸运的一批。

劳务雇佣纠纷

由于新的经营管理签证，一定要雇佣一个本土的日本人和永驻者，这一步似乎逃不掉了。很多人以为日本人大多数都是像电视剧里的社畜一样任劳任怨，随意加班。殊不知如今的日本的劳动法是全亚洲最为严格的，雇佣当地劳动力是非常麻烦的一件事，尤其是日本本土劳动力基本就是在你的公司里供养个公务员。这里可以参考东京外国人雇佣服务中心的文章进行参考：《日本的劳动法规》总结下来就这么几项：
  1. 雇员就是爷，不能随意解雇，谨慎雇佣劳动力；
  1. 雇员遇到伤残或者疾病非但不能解雇，还得工资照发；
  1. 不可推迟发放工资，所有资金必须按时发放，不能随意降薪；
  1. 保险一律都得上全，不得有误；
  1. 如果一定要解雇，请找律师；
  1. 如果公司现金流无法支付雇员薪水，公司名下固定资产将会被直接拍卖以冲抵雇员薪水；
一个普通日本劳动者一年最低的消耗大概是370万日元，如果不幸遇到劳务纠纷，最佳的解决方案还是花钱消灾，如果不行务必聘请律师前来处理。2019年新冠疫情期间，我们也发现大量酒店被拍卖以冲抵员工薪水的和离职赔偿的情况。
因此，如果一定要出现使用大规模的劳工的情况，一般都是走劳务外包模式。比如很多大型酒店投资者所使用的劳务构架都是外包模式，新政策下，只要雇佣一名本土员工即可，其他的单独找劳务外包公司运营，如果一旦出现意外状况，比如新冠疫情、地震等情况导致项目出现问题，投资者可以单独解约劳务外包公司的合约，而不必面对大量员工的诉讼，避免自己的资产因为现金流无法支付员工工资而被拍卖冲抵员工薪水。
请注意目前由于员工和投资者的在留身份完全绑定，选择的雇员一定要可靠，并且一定要谨慎防止以下情况：
  1. 雇员在投资者续签、获得永驻的情况下会威胁投资者加薪或者恶意讨要额外的费用；
  1. 拿到永驻后准备关闭公司，雇员赖着不走；
  1. 谨慎选择一些有来历不明或者挂靠人员，此类人员

联合发起人的隐患

联合发起人在整个经营管理签证的过程中是一个无足轻重但是却事故频发的角色，尤其是联合发起人会保管一开始投资者的资本金以及占用公司一部分股份及代表取缔役席位的时候，其实是一个非常重要的角色。但是联合发起人导致的事故也非常多，主要表现在以下几点：
  1. 直接拿资本金跑路的情况。大多发生在一些请了留学生或者短期滞留人员做联合发起人的投资者，基本上钱拿不回来。目前由于资本金已经高达3000万日元，在找和联合发起人的情况下一定要小心。
  1. 霸占公司股权，用高价威胁退不出的情况。此类情况一般都是发生在日本本土的人士，投资者过于信任对方，公司设立的时候给了对方太多股权的情况，对方会添加威胁不退出以此高价索取退出费。此类情况往往需要旷日持久的官司，基本打完官司，签证也没了。
  1. 联合发起人霸占物业的情况。往往是投资者将物业放在了公司名下，并且不小心给了发起人太多股权，对方极有可能霸占物业或者索要高价退出费用。
投资者在选择联合发起人的时候一定要注意以下三点：
  1. 一定要选择安全可靠的联合发起人，并且在日本有长期签证甚至护照等完善的文件，同时对方的信用也要完善。
  1. 设置极低的股权给联合发起人（比如1%），千万别给太多，毕竟对方仅仅是临时人员，帮助你成立公司后就退出的。
  1. 时刻保管好自己的财务，资本金汇给对方后，一定要及时每日查阅。尤其是在登陆后开设对公银行账户后要及时将资金拿回并且控制好资本金。

加盟类项目的资金监管问题

众所周知很多投资者往往资金有限，会选择一些加盟类项目，尤其是华人圈子里的加盟餐饮、免税店、和服等项目。但是你会发现一件事情，那就是加盟累项目都会要求投资者，将加盟资本金交给他管理。这是行业内几乎统一的做法，至于为什么这么做，我相信做过资金盘的朋友们都懂。这就造成了极大的安全隐患，对方说自己实力雄厚，但是你根本看不清对方的账上到底有多少钱，资金挪用往往是业界常态。
以2020年新冠疫情为案例，基本上通过抖音、小红书、微信等方式进行投资加盟免税、旅游、租车等方式进行加盟后侵吞资金跑路的案例非常多，光大阪裁判所就有非常多的案例可以供各位浏览。可惜最后往往手速快不过圈钱跑路的商家，因为日本没有类似中国的边控措施。
然而时至今日这些问题尚未得到有效解决，资金池模式仍然是大部分华人加盟商的首选，这些项目均没有一个完整的资金监管体系，而日本本土的加盟项目均有非常高的审查门槛基本拒绝外国人，很多华人投资者限于本身语言和身份的问题只能选择华人加盟商的项目。

高级人才及经营管理签证的造假问题

目前只需要打分模式下满70分或者收入达到2000万日元/年的投资者都可以一年拿永驻，很多投资者看到此类新闻往往十分心动，都希望通过各种操作获得身份。而由于日本在此类审查上十分宽松，并不像美国那样有极其严格的事后监管，因此很多人均通过包装和冲流水模式成功蒙混过关拿到了身份，而且前期均没有任何问题。可以说这个项目里面90%以上的中国投资者都有不同程度的包装和造假。
但是殊不知，日本这个永驻和其他国家不一样，存在持续性审查的情况，尤其是高级人才等一些重点项目。很多人出事都是在事后发生的，且日本的定罪率非常高，且和所有发达国家均有海关犯罪系统关联。一旦事发，不仅仅是坐牢的问题，就算侥幸逃脱基本丧失未来前往其他发达国家的可能性。
最大问题是此类问题的爆发基本属于随机的“连坐模式”，要知道如果对方真的批量造假，肯定不止你一个人，往往是一个案件爆发后，抓到了行政书士或者其他关联人员，最后发生连锁反应，供出来一大波人，导致你被牵连。甚至有7年以上的陈年旧案，投资者已经拿到永驻后被翻案坐牢的情况。
在留資格変更を虚偽申請疑い　神奈川県警、スリランカ人の男２人再逮捕 | カナロコ by 神奈川新聞
日本に滞在するため在留資格を虚偽申請したとして、神奈川県警国際捜査課と泉署は２０日、入管難民法違反（虚偽申請）と偽造有印公文書行使、偽造有印私文書行使の疑いで、いずれもスリランカ国籍で厚木市山際、解体作業員の３５歳と４２歳の男を再逮捕した…
在留資格変更を虚偽申請疑い　神奈川県警、スリランカ人の男２人再逮捕 | カナロコ by 神奈川新聞
https://www.kanaloco.jp/news/social/case/article-1087560.html
在留資格変更を虚偽申請疑い　神奈川県警、スリランカ人の男２人再逮捕 | カナロコ by 神奈川新聞
而大家所熟悉的海外公司冲流水、线上NBA学历等常规手段均为调查的重点目标。另外由于整个日本收入高于2000万日元的人数非常少一直是税务局的重点监察对象，很多人往往采取第一年拿永驻后迅速停工资吃福利的情况也经常会被取消永驻。

海外公司冲流水的风险

日本是一个已经十分成熟的的发达国家任何投资想要顺利盈利本身就是一个非常困难的事情，由于很多投资者本身预算有限，外加经营管理签证本身门槛太低，往往投资者采取直接在日本设立咨询公司后导入流水的方式来获得“盈利”获得永驻，此类方法基本已经成为国内大多数移民公司主流方案。
然而选择这条路的的续签死亡率非常高，原因在于日本对于业务真实性的审查越来越高，用于冲流水的公司大多是使用境内外公司直接签署合约后给在日本的公司打款的方式运营。在日本的公司本身都是僵尸公司，没有实际运营业务，往往一查一个准，经常会被连根拔起。

日本的大数据事前事后审查

从2022年开始，随着大量中国投资者开始进入日本，日本入管局联合日本警方开始针对一些重点经营管理签证的欺诈开始审查，尤其是到了2024年开始，日本针对很多经营管理签证投资者均有严格的事前事后审查，审查的重点主要是以下几个方面：
  1. 是否租用真实的办公室并且在日本真实拥有相关实体经营项目以及经营资质，这意味投资者在办理之前必须提前投资相关项目，不再像过去那样子可以先登陆日本后选择项目。
  1. 针对年收入2000万日元以及4000万日元2档高级人才签证实施严格的时候审查，重点检查此类高级人才是否存在诈骗或者使用非法手段获取身份的可能性，由于此档位收入在日本仅仅占据不到千分之一的人口，因此排查起来相当容易。包括获得身份后迅速降低工资领低保等行为都会视为欺诈，即使已经获得永驻或者护照，均可被直接剥夺后遣返。
  1. 针对使用境外公司或者流水导入等方式获得身份的投资者的监察，尤其是在每年续签的时刻当入管局发现你的经营项目流水完全没有实体经营行为的仅仅依靠咨询、虚假外贸等行为获得收入的情况下会要求提交额外的证明。
  1. 在调查某些公司或者个人采用非法方式帮助中国人获得身份的时候，往往会采取拷贝客户名单资料等方式进行排查，这也是为什么很多中国投资者的签证以及续签往往会被一窝端的情况。

资金出境指导

由于这个产品本身结构上就只有注册资本这一块需要出入金，3000万日元资本金的额度肯定已经超过了正常的个人外汇额度，推荐使用香港银行卡和香港的找换公司即可解决。

境外账户要求

目前该产品在资本金领域需要境外账户打款。即使是需要购买在日本的经营项目或者不动产也无需境外银行账户，同时也支持任意海外银行账户入金。

资金审查

目前除非资金来源于联合国制裁国家和地区，否则不会有主动审查。

总结

新政策下，日本的经营管理签证的投资门槛大大提高，综合成本相比过去提高了大约20倍左右，更多的是对日本的这个国家本身的一个价值回归。长期以来，经营管理签证被滥用的情况非常明显，这次改革后将会使得该项目真正回归高净值移民客户群体。本次改革后，经营管理签证的平均投入可能高达1亿个日元左右，并且改革也适用目前旧政策进来的投资者。
本次新政过后，下一次改革可能有十年的时间， 新的政策至少有10年以上的稳定时间，在保守势力席卷全球的背景下，经营管理签证管理签证没有取消已经算是万幸的事情。对比新加坡、美国、澳大利亚、新西兰等发达国家你会发现，日本的经营管理签证的性价比仍然是非常高的。

常见问题（FAQ）

目前主要收集于互联网和业界，如果有另外需要的可以直接提出。

为何每年都有大量投资者无法续签回国？这个现象究竟是什么原因？

首先，由于原先的经营管理签证的投资门槛只需要500万日元，因此办理门槛太低了。2024年我们在采访了120名投资者后发现，仅有7名投资这拥有8000万日元以上的资本投入经营性项目。而剩下的大量投资者中有98位投资者都是通过中介帮忙冲流水的方式进行苟延残喘式办理的，因此整个市场中有至少81%的投资者都是不合格投资者。如果资本金注册达到3000万日元，有95%的投资者都会被淘汰，也就是说这里面连3000万日元资本金能拿得出来的都是极少数。

旧政策投资者续签是否要满足新政策要求？

目前，旧政策投资者虽然给足3年的缓和期，但是目前的续签可能性大大降低，尤其是纯粹只带了少量资金，办公室和实业都搞不定的投资者，自然肯定被淘汰，目前测试下来也就人员雇佣可能可以稍微缓一段时间并且需要专业的行政书士书写理由。，但是仅限旧政策的投资者，其他的如办公室、项目实业都是续签时强制要求的，资本金尽量满足否则续签成功率会大大下降。

经营管理签证是否一定要雇佣本地劳工？

经过2025年10月份的新政策之后，所有的投资者必须雇佣至少一名本地的员工。雇佣仅限日本国民、特别永住者以及持有《外国人居留法》附表2规定的在留资格的外国人（“永住者”、“日本国民的配偶者等”、“永住者的配偶者等”、“定住者”）

经营性签证是是不是只需要3000万日元就可以办理？

绝对不是，行业内平均成本投入至少一个亿日元，部分地区的投资数量甚至更高。而3000万日元仅仅是设立过程中的初始资金，在雇佣一个人的情况下，可能3个月就消耗完毕。

我不会日语，是否可以申请经营管理签证？

如果您不会日语，按照新政策需要雇佣的人员必须会说日语或者拥有N2以上的日语成绩。

获得身份后是否可以关闭公司变卖资产？

如果您已经获得长久居留许可（10年）或者日本护照，您可以直接关闭公司以及变卖相关资产。但是请务必确认拿到的是永久居留许可而不是3年期限的签证。

经营性项目是不是必须购买不动产？

经营性签证的项目可以有很多，只要经营项目合法，均可进行经营性签证，但是受制于资源和每个人的具体情况。所以我们现有的模式都是给客户提供经营性不动产方案。在日本仍然有比如一些日本名校毕业生通过在日本创业也得到了经营性签证，只是对于一般的普通人，这条路太过艰难。也有投资者纯粹是为了为自己的品牌或者业务开拓海外市场，想要进入日本开设海外分支公司的客户，他们本身就有非常庞大的收入来源。

如果是通过购买经营性不动产获得日本的经营性签证，那么产权归谁？

肯定是客户本人的，如果不是请不要犹豫马上去报警。

原有民宿切换成长租后所得收入是否算是合法的经营流水？

现有大阪OSAKA STAY牌照持有的短租物业在切换成长租之后，也是属于合法的经营流水。续签时只要正常盈利，即可通过。但所有的前提是必须有持有合法的民宿牌照。

遇上重大自然灾害等不可抗力因素时是否会有政府帮助？

日本政府保护所有中小企业在日本的合法经营权利，只要在日本合法纳税，遇上各类不可抗力灾害时日本政府均会给予帮助。比如2011年3月关东大地震，但是同年14兆日元就通过，用于扶持中小企业。例如2020年新型冠状病毒流行造成日本中小企业亏损，日本为所有中小企业经营者提供100～200万日元的直接补贴，我们的不少客户也拿到了，签证也是正常延长的。

如果被入管局发现造假会有什么后果？

首先，如果仅仅是在提交审核的时候被发现，你是幸运的，希望大多数想要通过歪门邪道侥幸入局的投资者最好在这个环节被发现。但是如果是在拿到在留卡之后登陆日本了，那你就完了，此类行为基本就意味着刑事指控，勉强逃回国的也会留下海外犯罪记录。日本的海关和欧盟以及五眼联盟等发达国家均有犯罪数据同步，同时中国官方对于普通公民海外犯罪也会有相应的惩罚措施。如果你在国内有份体面的工作资金充裕并且未来想要出国旅游的就不要走冲流水这条路了。

是否买日本不动产就可以获得经营性签证？

纯粹的日本买房不可以获得永久居留或者国籍，日本也没有买房移民的政策。但是通过购买经营性房产（如民宿、酒店式公寓）并在日本进行经营性行为后，可以通过办理经营性签证获得日本的国籍或者永久居留权。纯粹的长租型物业只能用于冲流水，不可以用于首次办理经营性签证。如果需要不动产办理，一定要是具有经营性质的不动产，比如带有民宿牌照的民宿、已经获得经营牌照的餐馆或者其他具有具体执照的不动产项目。

所投资项目是代为经营的是否会影响续签？

这取决于是否这个代理是否属于支持性质的还是其他性质？比如经营酒店时使用了外包的服务团队或者专业的PMS全球客服，这个属于正常的范围。不会影响续签。但是目前市面上不少直接使用充流水的方案进行伪造，这类行为很容易被查出。

我是否可以只办理公司，用于商业活动？

可以。不少客户并不是为了移民目的而是为了一般的商业目的，比如对冲种美贸易站造成的影响，用于转出口业务，这个也是可行的。

如果不遵守180天/ 年的情况会发生什么？

如果无法按照要求住满180天，公司及财产不会有任何问题，顶多是无法获得国籍或者永久居留，经营性签证也不会有问题，但是只会拿到1～2年的续签签证，只要正常纳税，个人所有的社会福利、医疗保险、养老金是不会有变化的。

经营性签证是不是有登陆要求？

是的，经营性签证有登陆要求，但是这个登陆要求是针对一定想要拿到国籍或者永住的客户。如果您是为了国籍而来，自签证下发之日起，必须在日本住满180天/年，直到拿到永居或者国籍。但是如果您是仅仅为了办一个公司，长期持有这个公司用于纯粹的商业活动，就不必要考虑登陆这个行为了。

签证下来后是否可以立刻享受当地福利？

可以，签证下发后可以直接登陆并且携带配偶和子女直接登陆日本生活，并且享受所有的日本当地福利，除非后续无法续签成功。期间，子女在日本生活学习都没有任何问题。

目前经营性签证是否有较大的排期？

经营性签证目前没有排期，而且因为新政策的原因门槛大大增加，申请人数大幅度减少了。最不需要担心的就是排期。

经营性签证可以携带哪些家属？

目前经营性签证可以携带的家属为配偶和子女，如果需要携带双方父母只能通过工作签证来实现。或者直接申请探亲签证（需要走担保手续），即可让父母前往日本。具体可以参考：https://www.cn.emb-japan.go.jp/consular/visashinzoku.htm
目前，只有通过办理高度専門職2号的投资者可以实现带父母和佣人。

持有经营性签证是否可以打工？

不可以。经营性签证持有者可以为其他公司提供劳务输出以及咨询服务，但是绝对不可以和其他公司签署劳动合同。同时我们也不建议偷偷打野工，一旦被发现将会直接定性为逃税漏税，直接取消经营性签证。

拿护照和永居是否有语言要求？

虽然在办理和续签的过程中，均没有明确的语言考试等级要求。但是在申请加入日本国国籍的过程中会有面试官面试与您进行日语面试。因此，我建议您在获取经营性签证后抽空进入语言学校学习日语，尽量达到N3水平。

我的资金可能不充足，是否可以办理？

很多人可能资金量仅仅在300～400万人民币之间，无法达到经营性签证的后续投入要求。针对这类客户，我们不建议您直接办理经营性签证，建议先购买日本的单个经营性物件先用于投资，日后条件成熟再进行办理。资金不充足的客户直接硬上风险很大，因为首次出签极有可能成功，但是续签是几乎是不可能的。

我是否可以仅仅凭自己一个人DIY办理经营性签证？

不可能。经营性签证需要联合发起人，联合发起人一般是在日本获得永住或者国籍的人才可以担任。由于经营性签证办理的过程中，联合发起人需要承担连带责任，风险很大。所以绝大多数中介不会提供这个至关重要的联合发起人，更不要说DIY办理。

父母是否可以前往日本养老？

目前经营性签证可以覆盖的范围是子女以及配偶。但是父母可以通过探亲签证前往日本与您团聚，但是不可以享受日本的医疗养老福利以及工作权利。我建议可以给父母工签然后进行团聚。同时，中老年人前往日本生活养老一定要考虑一下父母的具体情况，以及意愿等。只有高度専門職2号可以直接带父母。

在日本期间的基本开销一年约需要多少钱？

这个无法量化，东京和大阪的差距非常大，同时每个人生活习惯等方面有很大不同，我们只能根据以往数据给出数字。东京地区每年开销一般在470万日元/年，大阪开销每年在400万日元/人。

我是否可以雇佣外国人比如中国劳工为我干活？

可以，如果需要雇佣外国人需要走工作签证程序。具体是否能够通过签证申请并到达日本，由当地出入国在留管理厅决定。但是请注意，新政策后您必须至少雇佣一名日本的永驻、国籍持有者或者其配偶才能后续雇佣其他人。
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